第8章不同类型物业的管理祥解.pptVIP

防盗报警系统 8.2 写字楼物业管理 （1）商务中心的设备配置 有中英文处理机、打印机、传真机、打字 机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、 电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄 像机以及其他的办公用品等。商务中心设备 的配备可根据服务项目的增设而添置。 8.3 商业场所物业管理 考核题目：某一新建住宅物业的管理方案（假设自己是一物业管理公司经理） 评分标准： (1) 物业概况（10分）。 (2) 房屋建筑物管理（20分） (3) 设施设备管理（20分） (4) 安全管理（包括治安和消防管理）（20分） (5) 环境卫生管理 (10分) (6) 绿化管理 (10分) (7) 车辆道理管理(10分) 8.3.3 商业场所物业管理的内容和特点 1）商业场所物业管理的内容 （1）一般性物业管理 （2）租赁管理 （商业场所的租赁管理一般包括招租管理、租赁关系管理、租金管理、租赁合同管理四个方面的管理。） （3）推广宣传管理 （商业场所的推广宣传包括租赁市场调查、广告宣传、促销宣传、人员推广等方面的内容。） （4）物业营销管理 （商业场所的营销管理包括营销人员培训、营销计划制定、营销渠道选择、营销活动实施几个方面。） 大型超级市场 百货市场 专业市场等 2）商业场所物业管理的特点： ??? (1)进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大;??? (2)使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生;??? (3)购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。 ? [案例8-1] 某高级商务办公楼内有一本地公司A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。 随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。 分析： 1．物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。 2．一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、租赁的管理准则》规定：对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。 3．个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些“质地较为优良”的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。 4．对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见。 [案例8-2] 某小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。 经诊断为右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出，她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。 几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。 经法院审理，物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。 分析：案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。 1．《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。 2．《民法通则》之民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。 3．李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，“雪后路滑，请当心！”的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。 4．物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。 [案例8-3