物业管理基本制度与政策(三).pptVIP

* * * * * * 黑线一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。 橙线是指为了降低城市中重大危险设施的风险水平，对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的界线。 红线一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。 * * * * 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 专业的团队 专心的服务 始终专注于客户的满意 物业管理基本制度与政策(三) 知识复习 管理规约、临时管理规约 前期物业管理招投标程序 承接查验应当具备的条件、内容 承接查验依据的文件和程序 工程质量保修年限 住宅专项维修资金定义、管理原则 住宅专项维修资金的使用程序 物业管理阶段性工作 目 录 第一部分 物业服务收费 第二部分 物业服务合同 第三部分 物业管理服务标准 第四部分 房地产相关制度与政策 第一部分 物业服务收费 一、物业服务收费原则 （一）合理原则 （二）公开原则 （三）收费与服务水平相适应原则 第一部分 物业服务收费 二、物业服务定价形式 《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式： （一）政府定价 （二）政府指导价 （三）市场调节价 《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。” 第一部分 物业服务收费 三、物业服务计费方式 （一）包干制计费方式 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 （二）酬金制计费方式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 两种计费方式的优缺点比较分析 第一部分 物业服务收费 三、物业服务计费方式 《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务： （1）物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； （2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复； （3）物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和服务资金的收支情况进行审计。 第一部分 物业服务收费 四、物业服务收费管理 （一）物业服务费 （二）专项维修资金 （三）代收代办费用 《物业管理条例》明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业代收代交前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。” 第二部分 物业服务合同 一、前期物业服务合同 1. 合同当事人与物业的基本情况 2. 物业服务内容与质量 3. 物业服务计费方式 第二部分 物业服务合同 二、物业服务合同 1. 物业管理事项 2. 物业服务质量 3. 物业服务费用 第二部分 物业服务合同 三、两种物业服务合同的区别 1. 合同签订的主题不同 2. 合同的内容不同 3. 存在阶段不同 4. 合同履行期限不同 第三部分 物业管理服务标准 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，制定了三个等级的服务标准，作为物业服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。 第三部分 物业管理服务标准 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》 等级 一级 二级 三级 基本要求 24小时服务热线 急修半小时内到场 业主满意率80%以上 16小时服务热线 急修1小时内到场 业主满意率75%以上 8小时服务热线 维修按约定时间到场 业主满意率70%以上 房屋管理 每日1次单元巡查 每人1次装修巡查 每3日1次单元巡查 每3日1次装修巡查 每周1次单元巡查 两次装修现场巡查 公共设施设备维修养护 载人电梯24小时运行 照明完好率≥95% 载人电梯6-24点运行 照明完好率≥90% 载人电梯6-24点运行 照明完好率≥80% 协助维护公共秩序 主出入口24小时站岗执勤 重要部位每小时巡查1次 主出入口24小时执勤 重要部位每2小时巡查1次 小区24小时执勤 重要部位