武汉中冶南方项目概念定位及规划建议详解.ppt

高层借鉴：万科金色半山 项目位置 阪雪岗龙颈坳片区 类型/规模 项目分3幅地块，合计占地约62000平方米，建面约96000平方米，约800户。金色半山1期的总用地62472.14㎡，总建面96969㎡（其中住宅93039㎡、商业1000㎡、物业用房230㎡，社区服务站300㎡，9班幼儿园2400㎡，停车位750个）。 产品 除北区（2期）1-6栋，容积率仅1.55的金色半山内的住宅楼均为板楼纯复式。这些板楼均为16层高，共有315套纯复式，此外，一楼为45套底部Townhouse 纯复式板楼实际上是将9连排的Townhouse，向上立体组装了8层（楼层为16层、每两层构成一套） 1及2楼是首层Townhouse，而3楼及以上均属垂直Townhouse。 绿化率 40% 容积率 1.55 户型 垂直Townhouse：四房两厅三卫，136平米（加上赠送面积，实际可用面积约150平米左右） 首层Townhouse：建面约150平米、实际可使用面积约170平米。 深圳万科金色半山 深圳万科金色半山 “商墅”依靠下层多功能的空间带来的增值价值可以提供多元的生活组合方式，或者“居住+SOHO”、或 “居住+商铺”、或“居住+画室”、或“居住+无限可能”……出租或自用等灵活的组合带来价值的最大化，高租金收益使得空置的别墅得到合理的利用，别墅内的常住人口也可以借此找到一种新的价值读解。 商墅借鉴：珠江东岸 珠江东岸 大亚湾·珠江东岸分多期开发，规划建设别墅总容量在1000余套。建筑绿化率32.3%，内部配套有高级会所、游泳池、幼儿园、网球场等。 产品类型包括双拼别墅建筑面积约330－350平米，双拼3层建筑；联排别墅建筑面积约250－260平米，为四或六联4层建筑；商业别墅建筑面积约在320平米左右，为13、9、6或4联4层。 总用地面积 613228平方米 总建筑面积 1058679.01平方米 建设用地 555680平方米 住宅 827692平方米 地下 163180平方米 架空 33624平方米 公建 34183.01平方米 户数 8184户（其中别墅1164套） 幼儿园 2400平方米 珠江东岸 楼梯宽 1.03米 楼梯净层高 2.66米 客厅净层高 3.32米 餐厅净层高 2.72米 阳台降板 12公分 洗手间下沉 33公分 商铺净层高 5.2米 商铺连廊净层高 5.13米 商墅创意商业街区 * 开发节奏 B地块低密度产品 一期 A区自南向北，逐步开发 二期 住宅尾盘期，商业入市销售 情景街区 先热后冷原则；先低后高原则。 2、财务测算 楼盘 产品类型 年去化量 卡梅尔小镇 花园洋房 约6万平米 清江山水 小高层 约6万平米 锦锈龙城 小高层 约11万平米 中建康城 小高层 约6万平米 年成交量约6-11万平米 以依推断：本项目的住宅销售周期将为2年，整个销售周期为2.5年 2、财务测算 开发分期计划 项目开发推量安排计划（单位：万方） 物业类型 2011年 2012年 2013年 住宅 6层洋房 6.09 1.7 　 9-11层洋房 3 3.5 1.01 商业 商业 　 2.7 　 酒店式公寓 　 　 2.5 公寓 　 　 2.5 合计 　 9.09 7.9 6.01 2、财务测算 开发成本估算 单位：（万元） 前期工程开发费用包括基础配套费、规划设计费、消防专项、人防费、测绘费、自来水管网集资费、白蚁防治、树木移植、“三通一平”等多项费用，成本约为6950.72万元 建安工程费用按每平米2300元/㎡左右计算； 应交税费按每相关规定进行计算； 　 合计 2010年 2011年 2012年 2013年 土地成本 51000.00 51000 　 　 前期工程费 6950.72 　 1995 2387 1816 建安工程费 52900.00 　 15182 14220 10818 不要可预见费 3655.84 　 1005 1424 825 项目营销费用 6397.72 　 1759 2492 1445 财务费用 5985.94 　 1646 2332 1352 公司管理费 3655.84 　 1005 1424 825 成本费用 130546 51000 22591 24279 17081 2、财务测算 销售收入测算 项目可售物业总收入为18.28亿元 项目收入测算表： 6层 洋房：8200元/平米 9-11层洋房：7200元/平米 商 业 ：12000元/平米 酒店式公寓：6800元/平米 项目产品均价： 公 寓：6800元/平米 时间 第一年 第二年 第三年 合计 物业类型 推量（万方） 销售金额 推量（万方） 销