第八章其他税种精要.ppt

一、土地增值税的筹划 （一）利用20%的临界点进行纳税筹划 1、增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 扩展 契税 财税〔2008〕137号 一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。　　二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。　　三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。　　本通知自2008年11月1日起实施。 财税〔2010〕13号 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。　　请遵照执行。 一、土地增值税的筹划 （一）建设普通住宅的，利用20%的临界点进行纳税筹划 2、筹划方案 一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税，使房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上。 二是房地产企业可以通过增加扣除项目，使增值率在20%这个临界点上。 案例分析 汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。请进行纳税筹划，使企业规避缴纳土地增值税。 案例分析 [筹划前的税负分析] 根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（500+100+1000）×20%=320万元。 因此，该房地产企业的增值率为（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%. 根据税法规定，应该按照30%的税率 缴纳土地增值税（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123万元。 企业所得税为（2410-500-100-1000-80-320-123）×25%=71.75(万元）。 企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123- 71.75 =215.25万元。 案例分析 [筹划方案及涉税分析] 将该批住宅的出售价格由2410万元降低为2400万元，则该公司的增值率为（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。 企业所得税为（2400-500-100-1000-80-320）×25%=100万元 企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320-100=300万元。 进行纳税筹划后使企业减轻税收负担300- 215.25 = 84.75万元。 案例分析 某房地产开发公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元。增值额为200万元，增值率为200/800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。 案例分析 如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200/1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元，城市维护建设税和教育费附加60×（7%+3%）=6万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该纳税筹划降低企业税收负担为134-85=49万元。 ?房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 ? 平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本