中央、地方财政关系与房地产价格.pdfVIP

201I／01 总第405期 商业研究 COMMERCIALRESEARCH 文章编号：1001—148X(2011)01-0102-05 中典 、 地方幼政丢辱与房沾产价格 陈欣慰1，王艺明2，黄榆舒2 (1．北京大学经济学院，北京100871； 2．厦门大学财政系，福建厦门361005) 摘要：当前我国房地产市场存在严重的泡沫，房价畸高并在不断攀升。为研究房价与我国财政 的关系，应立足于公共财政视角，通过区分中央政府和地方政府两个角色的行为，对财政与房 价的相互关系进行阐述，认为地方政府扮演着关键角色。继而对地方政府财政与房价的关系进 行深入分析，并提出如何改革二者关系的对策。 关键词：房价；地方政府；土地财政；分税制 中图分类号：FSl0．2 文献标识码：B 近年来，我国房地产业进入了前所未有的高 户年收入比不应超过3：l，美国的这一数据是 速发展期，在我国每年的GDP增长率中，由房地 3．5：I，而我国的这一数据是10—15：1，远远超 产拉动的部分至少占2个百分点，房地产业已成为 出国际公认的合理水平。(2)商品房空置率。国 我国国民经济的支柱产业之一。然而，随着房地产 际上一般认为4％一5％为适度空置率，10％则为 泡沫论不断升温，我国的房地产业出现了房价飞 警戒空置率，超过这一界线即进入红灯区，空置率 涨、投资过热等突出问题。目前，我国房地产市场 在20％以上，则为商品房严重积压区。综合国家 存在严重的泡沫，房价畸高并在不断攀升。必威体育精装版数 统计局和建设部的有关资料，我国自2002年起， 商品房空置率始终处在20％的水平上下，可见我 据显示∞，2009年全年房价涨幅24％，平均每平 国房地产市场存在泡沫。(3)我国房地产市场的 方米上涨813元，创造历史新高，达到了1998年 房改以来的最大涨幅。 融资结构单一，过度依赖银行，使银行和房地产市 在社会各界担心经济过热、追究房价涨因的 场都面临较高的风险。全国工商联住宅产业商会 舆论压力下，房价问题从经济问题逐渐扩展为敏 会长聂梅生在2005博鳌地产论坛上直言，中国目 感的社会问题和政治问题。那么，如此“不正常” 前只有房地产信贷，没有房地产金融∞，由此亦可 上涨的房价与我国财政有何关系，二者是否存在 说明我国房地产市场存在泡沫。 着相互作用机制呢?本文立足于公共财政视角，在 其次，房价畸高且还在不断攀升。尽管连年来 我国目前房价飞涨，房市泡沫严重的环境下，通过 采取连续加息和提高存款准备金率，增加中小户 区分中央政府和地方政府两个角色的行为，对财 型和中低价位商品房供应，征收房屋交易税和个 政与房价的相互关系进行阐述与深入分析，并提 人所得税并提高契税等多种措施，但我国房价不 出如何改革二者关系的对策。 但没有下降反而不断暴涨。国家统计局发布的数 据显示，我国70个大中城市房价，2006年同比上 一、房地产市场现状分析 涨5．5％；2007年同比增长7．6％；2008年上半年 首先，国内房地产资产泡沫严重。判断我国房 同比上涨10．2％；2009年全年房价涨幅24％，平 地产市场存在“泡沫”的依据主要有三：(1)“房 均每平方米上涨813元，达到了1998年房改以来 价一收入比”。联合国人居中心认为，房价与居民 的最大涨幅。 收稿日期：2010—09—30 作者简介：陈欣慰(1974一)，男，福建晋江人，北京大学经济学院博士后，金融学博