青岛太平洋国际广场项目投资分析报告_52页_年詳解.docVIP

青岛太平洋国际广场项目 投资分析报告 目 录 摘要 4 一、青岛基本概况 5 1、地理位置 5 2、历史沿革 5 3、人口 5 4、经济水平 6 5、区域规划情况 10 6、结论 13 1、房地产发展各项指标分析 15 2、房地产未来量预测 18 3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析 18 三、经开区楼盘分析 25 1、竞争分析 26 （1）、净地分析 26 （2）、竞争个案分析 26 （3）、潜在竞争情况 28 2、区域楼盘特点 28 3、区域客户需求分析 29 （1）、不同面积、不同户型的需求状况 29 （2）、不同单价，不同总价的需求情况 29 （3）、潜在购房人群分析 29 （4）、供需分析结论 30 四、项目概况 30 1、合作方概况 30 2、用地情况 31 3、用地四至 39 4、规划情况 41 5、配套情况 42 6、道路状况 42 7、市政规划 42 8、开发进度 44 9、合作方式 44 五、项目SWOT分析 45 1、SWOT分析 45 六、投资分析 48 七、综述 53 摘要 青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。 项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。 项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。 项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。 项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。 一、青岛基本概况 1、地理位置 青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一。东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，总人口7.99万，其中市区11平方公里，人口万人。1981年，被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。 GDP（亿元） 1,780.30 2,163.80 2,695.50 3,206.58 3,786.52 GDP增幅（%） 15.90% 16.80% 16.90% 15.70% 16.00% 人均GDP（元） 24,703.06 29,595.69 36,381.43 42,789.77 49,954.75 人均GDP增幅（%） 16.45% 19.81% 22.93% 17.61% 16.74% 人口（万人） 720.68 731.12 740.9 749.38 757.99 人均GDP（美元） 3,611.82 4,327.17 5,319.31 6,256.27 7,303.86 （1）、GDP 青岛市GDP年均增幅为16.26%，远高于全国的平均增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。 图1-1：青岛市2003-2007年GDP增长情况 图1-2：青岛市2003-2007年GDP增长率 （2）、人均GDP 人均GDP亦从24703.06元（03年）至49954.75元（07年），约合7303.86美元，年均增幅为18.71%。 图1-3：青岛市2003-2007年人均GDP增长情况 青岛市人均GDP介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。若按照人均GDP18.71%的年平均增长速度，青岛市人均GDP在2008年将达到8000美元，房地产发展进入平稳上升阶段，2011年达到13000美元，房地产发展进入下降阶段，这说明青岛市房地产已经到了快速增长的末期，即将进入平稳的发展阶段，适合进行长期价值投资。 表1-3：人均GDP与房地产市场发育状况的关系 人均GDP 800-1300美元 1300-8000美元 8000-13000美元 13000美元以上 住房房地产阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 按照世界银行的划分，低收入国家的水平是人均收入低于美元，国家城市化的程度平均是30%，下中等收入的国家人均收入的