住房改革制度与房地产市场发展周期详解.docVIP

我国住房制度改革历程回顾 　　■阅读要点提示：住房是人类最基本的需求之一，是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。我国住房改革至今已经取得了一定成绩，当然也积累了不少矛盾。回顾分析我国住房制度改革历程及其政策调整轨迹，有助于了解我国宏观调控的政策走向，为我国住房制度改革的进一步推进提供积极的借鉴意义。 　　住房制度改革的四个阶段 　　新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源９０％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。 　　１９５８年到１９７７年的２０年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。 　　１９７８年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。 　　（一）１９７８年—１９９３年住房实物分配制度改革阶段 　　由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。１９７８年—１９９３年的１５年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段： 　　第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（１９７８－１９８５年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。 　　１９７８年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法， 　　１９７９年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。 　　１９８０年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。同年６月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。 　　１９８１年，公房出售试点扩展到２３个省、自治区的６０多个城市和一部分县镇。１９８２年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的１／３。截至１９８５年底，全国共有１６０个城市和３００个县镇实行了补贴售房，共出售住房１０９３万平方米。在出售公房的同时，有的地方还实行了住房租金的改革，进行了一些有益的尝试。主要做法有“按成本计租，定额补贴”，“超标加租”，对青年公寓实行“新房新租”。 　　第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（１９８６年－１９９３年）。在之前试点的基础上，１９８６年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。 　　１９８６年２月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。１９８８年１月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年２月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。 　　１９９１年６月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年１０月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。１９９３年１１月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。 　　（二）１９９４年—１９９８年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段 　　１９９４年７月１８日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改