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与主要潜在竞争对手香山国际游艇俱乐部相比，项目的主要优势在于“宜居性” 赠送面积大，带电梯 ★★★★★ 预计本本项目户型占优势 未出具体户型，但赠送面积大 ★★★★ 户型设计 资源的独占性不如竞争对手 海、游艇俱乐部 ★★★★★ 资源独占性 ★★★★★ 会所、幼儿园 ★★★☆ 内部配套 项目整体景观更具吸引力 除海景外无特别景观 ★★★★ 周边环境 滨海景观核心带 ★★★★★ 项目更适宜居家 在海上，不宜长期居住 ★★★ 商务配套上不如竞争对手 写字楼、五星级酒店、游艇码头、滨海商业区、俱乐部等 ★★★★★ 宜居性 ★★★★ 全国顶级豪宅 ★★★★☆ 山、海景、人工湖 ★★★★ ★★★★☆ ★★★★★ 对比 区域配套 功能定位 选项 风水宝地，适宜居家 区域配套基本一致，距离略差 会展中心、国际会议中心、奥 网中心…… 均超越区域的原有定位 全亚洲最大的游艇俱乐部 对比结果 描述 香山国际游艇俱乐部 皇府御园 ★★★★★ ★★★★★ 点对点分析 项目地位 居住——优质居住区吸引高素质人口的入住 人群的入住为商业发展提供基础 商业——商业配套进一步带动大量高端人群聚集，促成整个区域土地成熟 酒店、写字楼——区域土地成熟（交、配），为星级酒店和写字楼的开发提供良好的基础 酒店和写字楼的开发，又为居住和商业提供了产业支撑和升级的基础 [中心再造运营关键一]各类物业相互背书提升产品价值 项目属性 项目地位 [中心再造运营关键四]从项目整体的运营出发，要求项目首期营销战略重点放在项目形象建立和市场话语权获得 ”导入期 ”成长期 土地周期 开发重点 营销重点 ”成熟期 基础配套 人口入住 物业升级：类型、档次共建配套 “告诉别人她会长得很美 ”重新定义区域价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ”基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大 项目属性 陌生区域，认知度低 区域发展迅速，拥有一定区域价值 区域高成熟度，区域价值已被充分认可 维护、更新 物业升级：类型、档次 项目地位 [ 金域蓝湾 ]在用豪宅的方法无奈的买刚需产品，月均40套领跑区域市场，对项目形象有损害！ 价格 产品 形象 营销 灵活推售：一期产品超越市场主流是175和220为主，但由于市场和蓄客情况不佳，改变推盘产品组合，增加90平米产品。营销：现场展示和市场推广做得较好。０８．９开盘截止目前共推３９６套销售１５８套。占地15万，总建36万，R=2.5，大户1万，小户8千。 资源/地段 品牌/物业 项目困境 展示/服务 市场环境 确定本项目可比实例 产品 品牌 外部 万科东海岸 100 100 100 海语东园 本项目 90 80 70 90 100 120 海语东园与本项目地块相邻，而且各项经济指标及其类似 万科东海岸是片区内最大的居住类项目，产品线与本项目有很大的可比性。 - - - - - - 4房及以上 41~47 120~140 42~49 120~140 3房 27~34 80~100 未定价，预计均价3400左右 28~35 80~100 未定价，预计均价3500以上 2房 柏林春天 47万以上 140以上 3400 53万以上 140以上 3800 4房及以上 41~47 120~140 3400 46~53 120~140 3800 3房 30~37 90~110 3400 34~40 90~110 3800 2房 阳光.世纪花园 57万以上 150以上 3800 - - - 4房及以上 46~53 120~140 3800 - - - 3房 40~43 105~115 3800 - - - 2房 金地.国际城 58万以上 150以上 3900 - - - 4房及以上 43~52 110~135 3900 - - - 3房 - - - - - 2房 万振.逍遥苑 56万以上 140以上 4000 - - - 4房及以上 46~54 115~135 4000 - - - 3房 32~49 80~123 4000 - - - 2房 世贸公寓 总价 主力户型面积 单价 总价 （万） 主力户型面积 单价 小高层、高层 多层 从市场找机会——深入研究竞争区域的产品特征有助于我们制定有针对性的措施 产品方面，现在的市场供应和消费者需求一致吗？ 小高层、高层已经逐渐成为市场的主要产品形态，多层产品越来越稀缺，且素质一般 主要竞争区域内多层、小高层物业缺乏产品创新，缺乏花园洋房等物业类型 户型面积主要集中在90~110平方米2房，120~140平方米3房，140平方米以上4房 通过市场分析，我们发现现在的市场产品特点是： 但目前主流消费群体的消费偏好却是这样的： 大多数人最喜欢多层 不喜欢太大的户型，比较