上海雅景湾策划方案全.docVIP

上都雅景湾 项目策案 前 言 第一部分：花都宏观经济分析 一、花都区宏观经济分析 二、花都区经济发展现状 三、花都区经济发展趋势 第二部分：广州市房地产发展现状与趋势分析 一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析 二、花都区房地产市场发展现状与趋势分析 三、花都区未来城市规划发展分析 第三部分：项目区域市场分析 一、新华镇在花都板块的地位特点 二、新华镇经济发展势头一片良好 三、新华镇招商引资势头迅猛 四、新华镇主要楼盘个案分析 第四部分 竞争对手分析 一、竞争对手分析 二、花都市场商铺分析 第五部分 项目理解及机会 一、本项目地理位置 二、项目周边环境分析 三、机会 四、威胁 五、小结 第六部分 项目定位分析 一、目标客户群定位建议 二、项目定位： 三、产品定位 四、项目推广策略 前 言 房地产项目营销策划是通过对项目环境的综合考虑和市场调研分析，以项目既有条件为基础，针对当前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地房地产市场的容量、项目所在区域同类项目的现状及目标客户群进行调研与分析，再结合项目的SWOT分析，以独特的概念设计为核心，运用各种策略手段对房地产开发项目进行创造性市场营销策划的行为。 第一部分：花都宏观经济分析 一、花都区宏观经济分析 花都区基本概况 地理位置：花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，是广州的北大门，南北交通要道,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。 行政管辖区：花都区下辖新华、花侨、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、雅瑶十一个镇。距广州中心城区仅22公里，总人口72万，城区人口约为22.38万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。 交通系统：花都区既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建1条城市地铁线和1条轻轨连接市区与花都，将大大地缩短花都与广州市区的实际距离。 广州新白云国际机场也座落在花都，已于2004年8月底正式启用，首期客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。花都港可直航澳港，年吞吐量150万吨。 由于地铁、轻轨及机场的建成，花都将建成陆、空快速交通网络，并由此升级为广州重要的交通枢纽。花都区高等级公路之密集，水、路、铁、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。 随着交通系统的不断完善，花都区将逐渐成为广州以交通为核心的新中心，很大程度上将会带动花都区房地产业的快速发展。 城市的未来功能规划与分区：花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。 二、花都区经济发展现状 1、花都区经济发展迅猛 近几年，花都的社会经济迅猛发展。尤其是2003年，花都区有三项重要的指标在广州地区名列前茅。 一是地方财政收入增长幅度排名第一，去年税收总收入达到了41亿元，比上年增长43.5%，其中海关税14亿元，地方财政收入首次突破10亿元大关，达到10.52亿元，增长58.1%； 二是实际利用外资增长排名第一，去年实际利用外资2.02亿美元，比上年增长66.8%； 三是据权威机构调查显示，市民对花都区社会治安好转的认可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。 2、2002年－－2003年经济指标的分析: 2002―2003年经济指标 各项经济指标 2002年 增长 幅度（％） 2003年 增长幅度（%） 2004年 预测增长 幅度（％） 国内生产总值 197.44 亿元 13.11 229.27 亿元 14.13 -------- 13 人均国内生产总值 32268元 12.33 -------- ------ -------- ------- 工业总产值 419.01亿元 15.83 509.2 亿元 24.16 -------- 18.5 农业总产值 30.1 亿元 9.15 29.21 亿元 0.03 -------- -------- 财政收入 6.65 亿元 46.03 10.52 亿元 58.1 1—3月份实现财政收入2.43亿元，增幅达8.56% 13.5