《物业管理条例》实务操作研讨会实录.docVIP

《物业管理条例》实务操作研讨会 地址：北京.京都信苑饭店 时间：2003年8月9日 （下午） 建设部政策法规司副司长 曹金彪： 第二十三条，一方面规定了建设单位对业主临时公约要进行说明的义务，另外一方面，规定了物业的买售人对业主临时公约要做出承诺的义务。这是两个方面。建设单位在物业销售前，就是卖房子之前要将它制定的业主临时公约向物业买售人明示，并且予以说明，主要防止建设单位制定的临时公约侵害买售人的权利。第二款物业买售人对临时公约做出承诺的义务，这个承诺专门讲的做出书面承诺。避免今后买房子以后，业主制定的临时公约不合适不遵守。这是两方面的义务。 第二十四条主要对招投标，我想是三层意思，第一条意思国家提倡建设单位按照房地产开发跟物业管理相分离的原则，通过招投标选聘具有资格的物业管理企业，提倡这个跟总则第三条的精神，第三条国家提倡业主通过市场竞争公开公平公正的市场机制，第二十四条是对建设单位，通过招投标选聘物业单位企业。后面做了例外的规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘相应资格的物业管理企业。这就是强制性的规定，强制性的要求，住宅物业的单位必须通过招投标，假如不通过法律责任第一条对建设单位予以处罚。 同时对住宅物业的建设单位后面又做了一个例外的规定，投标人假如少于三个，或者住宅规模较小的，经物业所在地区县政府批评。一种是招投标了，采用这种方式，但是投标的人少于3个，或者住宅规模较小，是经批准可以采用协议方式，换句话说可以不采用招投标，但必须经过区县房管部门的批准。招投标三个意思，第一个住宅物业必须招投标。非住宅物业，不是强制性的，是属于倡导性的，同时对于住宅物业里面规模较小的，或者投标人少于三个，经批准可以采用协议的方式。 第二十五条是对买卖合同人的规定，建设单位买售人签收的买卖合同，应包含前期服务的内容，这么规定，前期的合同是建设单位和物业管理企业签订的。那么照理这个合同对建设单位和物业管理企业的，但签订的这个合同，实际上因为主体在不断变化，买房人不断入住，所以物业管理企业，提供了服务，实际上是后面买房人来承担的。曾经咱们有的做法是把前期物业服务合同作为买卖合同的一个附件，这个说法当时讨论条例的时候也想做一个办法，另外一种意见认为，假如作为一个附件合同的效应就受到怀疑，因为那个合同毕竟是那两家，现在规定，把前期服务的内容，要把它搁到买卖合同里进去，这样物业的买售人就要承担相应的权利和义务。前期服务履行主体在不断地转移。直到最后建设单位全部退出，都成了物业买售人，成立业主大会的时候，前期物业合同也就终止了。所以原来讲的前期物业管理协议示范文本，这些现在都应该做出调整。 第二十六条讲前期物业服务的期限，和前期物业服务合同宗旨的问题，这里面两层意思，一层意思前期物业合同可以约定期限，现在实际上有相当多的地方规定3年，这次写条例的时候没有规定，主要考虑两个方面的因素，行政法规规定合同必须定多长时间，有违合同自由的原则，第二个这三年有的可能早结束，有的可能晚结束，有的可能一年，房子卖完了，业主大会成立了，业主合同就可以签了，有的到了三年，房子还没卖完，业主大会还成立不起来，所以两种情况都存在，这一次规定条例起草的时候，原则规定一条可以约定期限，但同时后面规定，你讲期限满了。双方再讨论是不是续约，加入服务期限没有满，业主委员会跟物业签订的合同生效，前期合同自然终止，这是法定终止的时限。 所以前期物业管理时间，第二十一条业主大会选定管理企业之前，二十六讲的是业主委员会与业主签定合同生效，所以选定物业管理企业，最后要落定到合同要生效，后面业主委员会，代表业主跟业主大会选聘的物业管理企业，签订了合同，前期的合同自然终止，即使期限没有满。所以这个前期物业服务合同是一个附带条件的合同。这是第二十六条。 第二十七条，这里面主要是对建设单位，整章是对建设单位的责任和义务做出规定，对业主依法享用的部位使用权，建设单位不得擅自处分。这里面特别强调依法享有，这里依法享有我想是依照法律行政法规也包括依照合同约定，哪一些公用部位功能设施部委是业主所有，或者由他使用权。目前建设部的有个文件，关于公用设施公用设备的管理办法，就有一个定义，我们觉得这个定义是不是能够完全使用到所有权或者使用权上来，可能还要进一步研究，因为这个问题，主要的还是需要依靠物权法来确定，行政法规定这个事情勉为其难，这对建设单位做出一个约束，不得擅自处分。共用部位出售给他人，或者过户到物业管理企业门下。或者自己挣钱，包括转让房屋的外墙面，把楼顶做广告。这一条做很明确，建设单位不得擅自处分，共用部位所有权或使用权。 第二十八条是一个承接验收手续，要进行查验。物业管理企业承接物业，要进行查验。这一条当时讨论