“国八条”调控之“房价控制目标”点评.docVIP

“国八条”调控之“房价控制目标”点评： 地方政府出台谨慎，数字量化指标欠缺，房价信息可能被扭曲 一、“国八条”首次提出“房价控制目标”，各地出台较为谨慎 为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台国十条和9.29新政对房地产市场进行严厉调控。之后，房地产市场出现了积极变化，为了巩固调控成果，2011新年之初，国务院办公厅发布国八条1，进一步加强房地产市场调控，其中首次明确要求各地公布房价控制目标，表明调控从通过经济、行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，预示着中央政府遏制房价过快上涨的坚定决心。 按照国八条要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 但从目前来看，各地出台房价控制目标较为谨慎。截至3月9日，35个大中城市（指直辖市、省会城市和计划单列市，不含拉萨）中，尚有5个城市未出台国八条细则，已出台国八条细则的城市中仅有贵阳、长春、银川和昆明四市公布房价控制目标，18个城市表示一季度公布房价控制目标，12个城市未提及此事。而已公布的4个城市的房价控制目标多数为定性描述，以人均可支配收入、GDP、上年全国平均水平作为参照标准，未采用数字量化指标，只有银川明确提出价格上涨幅度同比低于10%统计局数据显示2010年银川住宅销售均价涨幅为18%，2010年12月银川新建住宅价格指数同比上涨6.2%）。 表：部分城市房价控制目标 城市 出台时间 房价控制目标 1贵阳 2月11日 新建住房价格增幅不高于去年全国平均值 2长春 1月28日 新建住房价格涨幅较大幅度回落，房价收入比控制在合理区间 3银川 2月22日 新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅低于10% 4昆明 2月25日 新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平 地方政府对中央政策的执行动作缓慢，一方面原因是部分地方政府态度不够积极，放松执行力度，另一方面，因为缺乏公正、权威的价格参照标准，制定价格控制目标不好把握，加上中央首次要求各地制定“房价控制目标”，地方政府还需结合近年当地的房地产价格走势和经济发展情况仔细斟酌来确定，以免出现由于未完成房价控制目标而被追究责任的情况。 表：未公布房价控制目标的城市 类别 城市 未出台国八条实施细则的城市 5个：合肥、重庆、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特 已出台国八条细则，表示一季度公布房价控制目标的城市 18个：上海、广州、南京、太原、宁波、天津、厦门、无锡、西安、海口、南昌、大连、沈阳、福州、济南、郑州、三亚、兰州、 已出台国八条细则，但未提及房价控制目标的城市 12个：北京、成都、青岛、南宁、哈尔滨、石家庄、武汉、杭州、苏州、深圳、长沙、温州 注：截至3月9日 二、销售均价容易理解，但可能掩盖房价变动的真实信息 从全国来看，大多数年份住宅销售均价涨幅低于人均GDP和人均可支配收入增幅。1992-2010年，住宅销售均价的复合增长率为10.1%，而人均GDP和人均可支配收入的复合增长率为15.6%和13.6%。 图：1991-2010年全国住宅均价、人均GDP及人均可支配收入变化 值得注意的是，由于我国幅员辽阔，东西部经济发展不平衡，房地产区域差异性大，全国各个城市价格水平有很大不同，全国销售均价不能很好的体现部分城市房价上涨过快的现象。以北京为例，销售均价上涨与经济发展及收入增长基本同步。2001-2009年，人均GDP和人均可支配收入复合增长率分别为12.6%和11.1%，并且增长比较稳定，而住宅销售均价复合增长率为12.6%，在2004年以后涨幅迅速扩大，并高于同期人均GDP和人均可支配收入的增速。 图：2001-2009年北京人均GDP、人均可支配收入及住宅价格上涨 数据表明，2004年来，全国特别是北京等城市房价涨幅明显放大，但值得注意的是，单凭销售均价无法全面反映房价走势。无论是全国还是北京的销售均价，都很容易受当期成交结构的影响。如北京2010年5月的住宅成交均价为18342元/平方米，比“国十条”出台当月均价22582元/平方米下跌18.8%，主要原因在于单价3万元以上楼面成交量的占比从20.6%下降至6%。根据中国指数研究院的监测，2010年5月各主要楼盘并未出现降价的现象，当月多数楼盘价格保持平稳甚至有所上涨。也就是说成交均价受成交结构的影响较大，如果高端产品市场比重下降较大，即使普通住宅价格上升，平均房价也可能呈现下降的情况，因此销售均价对市场信息的反映不够准确。 图：2009年6月至今北京住宅成交均价走势及高端楼盘占比 以下是一个更容易理解的假设情况，当地共有5个在售项目，1月成交均价在12000-30000元