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“县西巷”商业项目研究 目 录 第一部分 项目概况 3 1.1、一石激起千层浪――“地王”出世 3 1.2、“县西巷”项目概况整理 5 1.2.2、经济技术指标分析（推断） 6 1.2.3、项目初步优劣（SWOT）分析 7 、优势（Strength）分析 7 、劣势（Weakness）分析 7 、机会（Opportunity）分析 8 、威胁（Threat）分析 8 1.2.4、小结： 8 第二部分 济南市宏观经济基础 9 2.1 济南投资环境分析 9 2.1.1 济南宏观经济状况 9 2.1.2 国内生产总值 9 2.1.3 社会消费品零售总额 11 2.1.4 可支配收入及消费性支出 11 2.1.5消费结构及横向比较 13 2.1.6 城市就业结构 14 2.1.7 济南人口状况 15 2.1.8 房地产业发展 15 2.1.9 消费行为预测 15 2.2 济南城市建设 16 2.2.1 总体规划 16 2.2.2 济南城市建设“十大工程” 17 2.3 济南宏观经济小结 17 第三部分 济南市零售商业发展状况 17 3.1 济南零售商业发展概况 17 3.1.1 济南商业发展概况 17 3.1.2 济南主要的商业区域分布 18 3.1.3 专业市场成行成市 26 3.1.4 济南现有零售商业总结 26 3.2 济南未来规划主要商业设施 27 3.3 济南商业发展走向及趋势预测 27 第四部分 国内商业案例研究 29 4.1 上海 29 4.2 广州 35 4.3 深圳 41 4.4重庆 44 4.5哈尔滨 45 4.6 宁波 46 4.7 国内考察总结 47 一、商业区域内的商业形式组合模式： 47 1、以大带小模式： 47 2、大大联合模式： 47 二、商业项目的选址模式： 48 1、跟市模式： 48 2、造市模式： 48 三、商业地产项目中地产业态组成模式： 48 1、单一商业模式： 49 2、复合业态模式： 49 四、商业项目运营模式： 50 1、全租模式: 50 2、全售模式： 50 3、租售结合模式： 50 五、县西巷项目的开发模式定位： 51 第五部分 商圈分析 51 5.1 商圈范围界定 51 5.1.1 县西巷项目周边交通实测 51 5.2.2 一级商圈（步行15分钟围合紫色） 52 5.2.3 二级商圈（车程15分钟围合红色） 52 5.2.4 三级商圈（车程30分钟） 52 5.2.5 机会商圈（旅游者及车程2小时） 52 第六部分 零售商户访谈 53 6.1 零售商访谈概况列表 53 6.1.1 国际品牌 53 6.1.2 国内品牌 54 6.1.3 总体前景 55 6.2 选址因素 55 6.3 租金水平及商场技术要求 56 6.4 项目概念测试 56 6.4.1 对项目反馈 56 6.4.2 对购物中心开发与管理的几点建议 56 第七部分 项目规划建议 57 7.1 县西巷项目物业组合及分布 57 7.1.1 市场定位及建议依据 57 7.1.2 物业组合 58 7.1.3 物业分布建议 58 7.2 建筑形式建议 58 7.3 关于泉水的保护和利用 61 7.4 关于租金售价建议 61 7.5 项目成本估算 62 “县西巷”商业项目研究 前 言 本篇项目分析报告仅是笔者出于个人兴趣爱好，对于山东省济南市县西巷商业项目所作的一个，以局外人身份看待该项目的练习之作，无任何正式运作价值，也非该项目的正式定位报告，不应用于任何商业用途，同时也不对任何公司和个人负责。欢迎对此感兴趣的业内人士批评指正。 第一部分 项目概况 1.1、一石激起千层浪――“地王”出世 2004年的房地产市场，随着国家各项宏观调控政策的出台，全国范围内都出现了震荡！具体出台的措施大致汇总如下： 1、国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知 国办发[2004]1号 2、国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知 国发[2004]12号 附：关于调整省以下国土资源主管部门干部管理体制的通知（组通字（2004）22号） 3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 国发[2004]13号 4、国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 国办发[2004]46号 5、国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 国办发明电[2004]20号 6、国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知 国办发〔2004〕38号 7、国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 国办发[2003]70号 附：国土资源部关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限