“协信巴南新天地”项目商务策划书.docVIP

“协信·巴南新天地”项目商务策划书 项目总论 巴南区商业业态背景 巴南区在“九五”期间，全区经济发展成就显著，综合经济实力进一步增强。成功创建“重庆南部新兴工业园区、近郊短程旅游大区，重庆重要农副产品生产加工基地”，同时，加快了城市化和工业化进程。人民的物质生活水平得到很大的改善。 而鱼洞镇作为巴南区的区府，是全区的政治、经济、文化中心，其发展潜力和发展势头都不可低估。鱼洞镇作为巴南区的商业中心，繁华的路段主要分布在新市街、新民街、下河街、解放街、欧洲街、鱼轻路和巴南大道。其中，以解放街为界，往新民街方向的地段属于老城区；往大江厂方向的地段属于新开发区。老城区行业分布相对杂乱，以耐用消费品居多；新开发区主要经营产品的种类以易耗品为主，新世纪（超市）百货的进驻更使其成为当地居民日用消费品的交易中心。 项目概况 项目地理位置 “协信·巴南新天地”项目位于鱼洞镇新市街两侧，解放街、新民街之间（区府旁的街心花园四周），总用地面积2.1万平方米左右、总建筑面积为7.86万平方米，而商业建筑面积为4.84万平方米。 项目建筑规划 鱼洞镇的首个商业步行系统，集购物、休闲、娱乐、江景于一体的小组团式的购物广场。 项目商业战略规划 注重项目商业业态的整合性，通过多业态的商业组合配置，来满足鱼洞地区全客层的一站式购物。同时以科学合理的业态组合来改变鱼洞地区的客层购物方式和消费方式。 项目商业功能设计 项目主力业态和非主力业态设计 【业态特征】 主力业态——1）大型综超式百货店 （或专业百货店+综合超市） 2）中型电器卖场 3）中型中低档百货类卖场（类似朝天门） 2、非主力业态——餐饮+精品百货店+家居店+休闲娱乐+社区服务店+文化教育 【分析】 新世纪及新市街所在区域人流量最大，消费最旺盛。而新世纪在主干道巴南大道的旁边与本项目所形成的购物广场在位置上无法相比。 项目周边电器专营店较多，可以通过招商进行整合。 项目周边服装专营店也较多，可进行大量整合。 集中在鱼轻路的餐饮和欧洲街的休闲娱乐则相对分散、低档。本案通过加大其体量和档次来形成项目亮点。 由于鱼洞消费者在本地购买的商品多为易耗品。而对于家电、家具及家居饰品、通讯产品等非易耗品，大部分消费者选择在解放碑、杨家坪、南平等外区。本案整合两个中型卖场也是以改变客层的消费习惯为出发点的。 尽管鱼洞镇消费水平偏低，很难支撑大型综合百货的生存。这是与长期区域规划业态分散相关的，从鱼洞的发展及本项目业态配置，仍有必要引入大型综百业态。 项目商业布局设计 一、商业规划的依据： 鱼洞地区商气不足，没有一个集中繁荣繁华的、高质量商品和高水平服务的商业中心； 鱼洞地区的商铺比较分散，档次偏低无经营特色仅满足于日常的需要品，缺乏奢侈品及消遗性的经营； 鱼洞地区商业的业态分布不成比例，没有完整的商业形态及完善的商业业态和优美的商业环境，不能促进鱼洞地区的社会经济发展； 鱼洞地区的消费者思想比较保守，没有规模较大、档次较高的综合商业场所引导鱼洞地区人民的超前的消费意识； 由于鱼洞地区的商气不浓，没有大的品牌供应商的加入，导致了外来人口的流动，限制了区域经济的发展； 二、项目商业规划思路 鱼洞区政府的大力支持，改变现地区的经济落后，引进外资，发展区域经济。 保证公司开发的利益（便于销售），又确保商业模式； 考虑本项目现处于休闲中心特征，结合特征形成集购物休闲餐饮娱乐为一体的鱼洞核心商圈为竞争优势进行规划； 业态规划方向以售得出、租得快、做得旺为大前题，业态规划以做得旺为终级目标进行招商定位、功能划分和客户组合 优先确定引进核心主力店，主力店确定为百货店，而且只设一个，规模在中档上，是因为巴南区消费水平偏低，不能支持大百货店（目标锁定重百和新世纪百货）； 特色餐饮和娱乐业业态规模形成次主力店，弥补项目周边缺乏综合性餐饮娱乐场所，形成竞争优势。 三、项目商业定位策略 特色定位：立体式商业步行街、精品购物回廓、全面导入江景商场概念、全面导入休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）； 市场目标客户定位：品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户（投资者和租赁经营者）； 市场目标消费群体定位：15岁---25岁为冲动性的消费群体占20%、25---35为享受有实力占30%，消费心理较为成熟、35---45品牌实用型以产品为主，消费心理成熟占40%、其它占10%； 商业经营模式：购物、餐饮、娱乐、休闲一体化； 步行街的商品定位及功能定位 楼层 功能定位 建议 B2 方案1、家居休闲馆， 方案2、家电城 B1 方案1、超市， 方案2、中档商品区 F1 名品店、时尚休闲街、精品名仕街、专业店、 绅士馆、风味小吃