酒店公寓开盘营销报告.pptVIP

由于尚座精品酒店公寓距离第一次开盘仅剩半个月左右的时间，故本司在此对开盘的营销方案进行提报。我司将主要从市场情况、前阶段控案情况反馈以及开盘方案这几大方面进行分析： 一、南通商住楼市场概述 南通市整体房产在经历了2006年和2007年的大力发展之后，各区域的房产销售价格均有了大幅度的上扬，并且伴随着各大媒体的推波助澜，可谓形势一片大好。但自十七大后，政府对于房产销售价格方面将加大调控力度，目前银行方面在年后两次上调了存款准备金率，此次调整后，普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。今年以来，央行已是第三次上调存款准备金率了。在这些政策的“打压”下，多个城市楼市成交量陆续萎缩，此轮调整的影响已经波及全国。而这只是政府调控房价的一个手段，预计今年还会有更多的调控手段陆续出台，市场的情况变的越加的扑朔迷离,到底今年整个房产市场将何去何从?从前3个月的南通楼市成交情况来看市场的观望情绪较浓。 今年南通商住楼市场竞争日趋激烈，据相关数据统计，南通市的商住楼的供应已有过剩现象出现，而且今年南通市场还会有大量的商住楼新盘上市，市场竞争将更为激烈。 同区位的普通商品房价格普遍在5250~5600元/平方米。本案附近在售的高迪晶城目前必威体育精装版的销售均价在5250，去化速度在30套/月，而长江1号在最近一次提价到5600元/平方米后只成交了10套房源。若本案第一次开盘的价格与这一区域市场价格脱节过大，对本案自身的销售可能会产生较大的业务瓶颈。 南通在售商住楼项目分析 本案区位价值分析 区位打分法 参照项目 本案 奥特莱斯 中南世纪城 紫阳开心公寓 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X5) 区位 片区形象 15% 8 8 9 7 与区中心的距离 10% 7 8 7 9 道路/交通状况 16% 8 8 8 8 周边自然环境 10% 8 7 9 7 周边人文环境 10% 8 7 9 7 周边配套 16% 9 8 8 9 治安状况 8% 8 8 8 7 片区提升空间 15% 9 8 9 7 加权总评分 8.29 7.8 8.4 7.68 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 5800 P3(a) 6200 P5(a) 6600 参照权重（%） Y1 Y2 50 Y3 20 Y5 30 目标加权售价 　 6164 6119 7124 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 3082 P3(b) 1224 P5(b) 2137 本项目加权平均价格P（区位） 6443元/㎡ [注]　打分采用每项10分满分制，由此避免权重较小项拉不开分差，价格采取最近1个月成交价。 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 产品打分法 参照项目 本案 奥特莱斯 中南世纪城 紫阳开心公寓 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X5) 规划设计 总体规划 9% 8 8 9 7 社区规模 9% 8 9 10 7 建筑外观 12% 8 8 9 8 户型层高 12% 8 10 8 10 户型面积 15% 8 7 9 7 配套 生活配套 8% 8 8 9 8 商务配套 8% 8 8 9 8 其他 服务 6% 10 8 8 8 物业管理 6% 7 8 8 8 开发商品牌 15% 8 7 9 7 加权总评分 8.06 8.03 8.85 7.76 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 5800 P3(a) 6200 P5(a) 6600 参照权重（%） Y1 Y2 50 Y3 20 Y5 30 目标加权售价 　 　 5822 5647 6855 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 2911 P3(b) 1129 P5(b) 2057 本项目加权平均价格P（产品） 6097元/㎡ ［注］　打分采用每项10分满分制，由此避免权重较小项拉不开分差，价格采取最近1个月成交价。 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 尚座精品酒店公寓的市场比较静态价格为：区位×30%+产品×70%=6201元/㎡； 因此尚座精品酒店公寓的静态价格约为6200元/㎡； 因此尚座精品酒店公寓的静态价格最终定在6200元/㎡ 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 推案顺序 尚座精品酒店公寓有340套房源，为了达到价格不断提升,最终实现低开高走利润最大化的目标，我司建议采用 “少推多开”的推案策略。从南通商住楼市场的销售情况来看，口碑效应非常重要， “少推多开”的推案策略可以在市场上制造尚座精品酒店公寓持续热销的口碑,既保证了房源的顺利去化，同时又能