某商业广场招商报告.docVIP

百老汇商业广场 商铺招商报告 深圳市星彦房地产顾问有限公司 二OO四年五月二日 深圳市百老汇投资发展有限公司 袁总 台鉴： 承蒙信任，我公司非常荣幸地向贵公司提交“百老汇商业广场”商铺招商报告，供贵公司决策时鉴！ 根据市场调查分析工作，我司就“百老汇商业广场”商铺招商进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关业态进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的策划代理经验所完成的。 但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在凭借贵公司的强大实力和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目商铺成功招商的目的。 因为项目包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目产品本身，惟有从前期就引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目招商及推广的每个细节，才是招商成功的前提保证。 我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“百老汇商业广场”商业项目操作达致圆满成功。 专此送达，顺致商祺！ 深圳市星彦房地产顾问有限公司 二○○四年五月二日 目 录 第一部分 项目综合评估 项目说明 项目综合评估 第二部分 项目市场定位 一、项目定位原则 二、项目综合定位 三、经营结构和销售商品定位 四、经营定位概念和经营定位 第三部分 营销推广 营销推广策略 营销计划 项目包装及营销通路整合 项目整合传播 第四部分 招商实施 招商总体战略及目标 招商阶段性工作安排 招商前期准备工作 第五部分 宣传推广策略 广告目标 广告诉求 广告风格 阶段性安排 媒体组合策略 第一部分 项目综合评估 第一部分 项目综合评估 项目说明 项目名称 百老汇商业广场 地理位置 “百老汇商业广场”位于福田中心区，毗邻岗厦商圈和皇岗商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟，房地产开发日新月异，交通四通八达；所处地理位置近邻滨河大道,又与福民路、福强路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势，具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。 项目规模 项目批准总用地面积10737.2㎡，建筑占地面积8016.19㎡，总建筑面积26061.74㎡，具有大商业规模化经营的条件。 项目性质 临时性建筑，用地合同时间为15年。 政策导向 政府对福田中心区进行规划时，将对一些不规范建筑和商业进行整改和拆迁 导向，对项目的商业立项是非常利好的，而项目本身具有的地利、天时、人和对商业立项具备了充分的支撑条件。 二、项目综合评估 项目处于深圳市中心区，同时也处于华强北商业区域的直接辐射影响地带，使之与中心区的政治、文化与商业区的经济贸易在区域内形成有机的融合；同时，为了让中心区的经济建设与商业配套，政府把彩田路片区规划为未来的中心区商业中心，主要是满足于中心区及皇岗片区居民的购物需求。项目所在区域里的办公、娱乐、食肆、星级酒店一应俱全。政府有意把彩田路规划建设成为福田区的又一华强北，而项目毗邻彩田路，享有“地理、物流、交通、房地产开发、成熟中高档居民社区”等丰富的消费资源优势。 但项目区域与华强北所不同的是，华强北有原来强有力的工业架构作为后盾，并且有政府强有力的支持，基本上完成了华强北横向经济发展组合，到现在已形成了集大型超市，电子专业市场，零售业、饮食、娱乐和商业步行于一体的大型商圈，彩田片区商业则是以“表面经济”为发展的纵向经济发展，横向经济不能起到支撑作用，且另外中心区商业的规划也是一个概念，目前区内缺少大型的集中专业化的购物商城，同时商业步行街也没有形成，特别是后者的建设跟不上，也是大型的零售业跟不上的原因之一。但这些都能作为区域未来的发展展望，我司的理解是大型的购物商城的诞生是建立在零售业发展的基础上，商业步行街是零售业发展的组成部分，因此我司建议项目在定位上首推集中专业化、规模化经营的业态商性定位，并融入商业步行街的概念。 结论： 项目地理位置得天独厚，建设规模属于大型建设项目，又处于福田中心区，与彩田片区岗厦商圈相隔几十米，其未来经营前景看好，使项目所面临无与伦比的发展机遇，推出集中专业化、规模化经营的业态商性定位，并融入商业步行街的商性概念的发展方向是可行的。 第二部分 项目市场定位 k第二部分 项目市场定位 一、项目定位原则 综上所述，区域定位须遵循纵观大市场和对比区域市场，细考局部市场，并结合项目特征的原则，其科学定位应考虑如下几点： 全面衡量大市场和区域市场及局部市场的商业发展现状 正确评估区域的消费方向和集群购买力 如何将区域内的主流商业业态进行准确的区分 开发出的商业应满足于未来中心区的发展需求 采取差异