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房地产开发全程法律实务及风险防范讲座 主讲人:王龙兴 北京市盈科律师事务所 合伙人 中国人民大学律师学院 客座教授 主讲人简介 王龙兴律师，北京大学法学院硕士研究生，中国人民大学律师 学院客座教授，清华大学法学院法律硕士联合导师，盈科律师事务 所合伙人、房地产开发部主任。 王龙兴律师曾在建纬律师事务所任律师、远洋地产任法律经理 兼公司律师。王龙兴律师专业从事建筑房地产法律实务工作已十余 年，擅长建筑房地产法律业务，尤其在房地产项目 （公司）并购、 融资、房地产开发全程法律服务、建筑房地产重大疑难纠纷案件代 理等方面有深入的研究和丰富的实践经验。 王龙兴著有 《建材大幅涨价适用情势变更原则法律分析》、 《 房地产公司 （项目）并购的主要风险及防控》、 《房地产开发各环 节主要风险及防控》等著作。 王龙兴律师曾被清华大学、中国人民大学、湖南不动产商会、 中维地产、海航地产等多家单位邀请讲授房地产方面的法律实务。 内容概要 一、企业设立阶段 二、项目获取阶段 三、项目开发阶段 四、项目销售阶段 五、项目交付阶段 六、物业服务阶段 七、风险防范的措施 一、房地产企业设立阶段 • 讨论一个案例 涉及： • 企业的类型 • 房地产开发企业的特殊规定 • 房地产企业的资质 （一）企业类型 1、个人独资企业 2、合伙企业 （1）普通合伙企业 （2）有限合伙企业 3、公司 （1）有限责任公司 （出资要求） 一人有限责任公司 （出资要求） （2）股份有限公司 上述各类企业的区别 4、其他类型 （1）以所有制进行划分 （2）以资本来源划分 （二）房地产开发企业的特殊规定 设立增加的条件： 1、有 １００万元以上的注册资本 2、有 ４名以上持有资格证书的房地产专业、建 筑工程专业的专职技术人员， ２名以上持有资格证 书的专职会计人员。 各地方还有较高条件的规定 房地产企业的资质证书 （1）等级：分为一级资质、二级资质、三级资质 、四级资质四个资质等级。 另外还有暂定资质，有效期 １年，延长期限 不得超过 ２年 （针对新设企业） （2）不同资质等级对注册资金的要求 一级资质：注册资本不低于 ５０００万元； 二级资质：注册资本不低于 ２０００万元； 三级资质：注册资本不低于 ８００万元； 四级资质：注册资本不低于 １００万元； 暂定资质：条件不得低于四级资质的条件。 有的地方的注册资本要求要高于上述规定。 （4）资质证书的意义： 可承担项目的建设规模不同 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建 设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项 目。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以 承担建筑面积 ２５万平方米以下的开发建设项目，承 担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建 设行政主管部门确定。 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地 产开发经营业务，不得越级承担任务。（暂定资质的 问题） （三）该阶段常发问题 1、注册资本金的数额及结构比例问题 （问题三 万元） （三）该阶段常发问题 2、瑕疵出资的问题 （1）代垫资金注册公司 • 最高人民法院关于适用 《中华人民共和国公司法》若干问 题的规定(三) • 第十五条 第三人代垫资金协助发起人设立公司，双方明确约定在公 司验资后或者在公司成立后将该发起人的出资抽回以偿还该第三人， 发起人依照前述约定抽回出资偿还第三人后又不能补足出资，相关权 利人请求第三人连带承担发起人因抽回出资而产生的相应责任的，人 民法院应予支持。 （三）该阶段常发问题 （2）瑕疵出资的股权转让问题 • 问题一：已转让其瑕疵出资股权的股东是否还承担责任 • 问题二：受让的股东是否承担责任？ • 最高人民法院关于适用 《中华人民共和国公司法》若干问 题的规定(三) • 第十三条 股东