桂林项目可行性报告.docVIP

大冶市基瑞房地产开发有限公司 桂 林 项 目 可 行 性 分 析 报 告 目 录 项目介绍 建设条件 投资环境分析 市场分析与价格预测 营销策略 项目的主要建筑指标 项目投资估算与盈利分析 不确定性分析 项目报告 随着住房制度改革的全面进步，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现:随着居民生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。为了适应时代的发展、社会的需求，基瑞房地产开发有限公司决定在桂林市临桂新区人民路处开发生态艺术型房产小区一处，以满足房地产市场日益高涨的需求。 建设条件 1. 该规划区地理位置优越，对面是即将建设的桂林市人民政府办公楼， 中间是人民路。 2. 靠近公路、交通便利、离市中心仅6公里。 3. 周边环境适宜，自然环境和生态环境良好。 4. 容积率较高、可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5. 小区旁边将建一汽车站。交通便利、配套齐全。 6. 紧靠小区有条循环水系，可以加以利用，把小区建设成为山水明城。 7. 拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础。设 施配套齐全；学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 投资环境分析 a 宏观环境分析 1. 根据国家有关部门及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展。系列政策均是站在增量房市场来进行调整、规范；而对存量房市场的影响则是加大了交易成本、减少了供应量，对增量房价而言反而是保证和促进上涨的力量。我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2. 据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势。今年1-5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和 4.1%。 b 微观环境分析 1. 目前，桂林市房地产市场地产投资环境喜人。从2002开始规划城市住宅改造以来，十年期间，房地产市场发展较为缓慢，可近4年内政府对桂林这个世界旅游城市着为重点整治，城区绿化率高于其他城市且城区人口在快速增长，基于上述情况，政府于2011年9月对临桂新区出示征地示意图。目前已有山水凤凰城、汇荣桂林·桂林、奥林匹克花园、 花样年·花样城及新城中心公园等大型项目相应建设，投资商看好新区 房地产的发展前景。今年以来，几大开发项目销售大幅增长，新建商品 房价格平稳进城购房和投资购房日益增多，有效激活了市场的潜在需求， 加上桂林政策环境的不断放松，生态、人文、旅游环境的保护和提质， 使得桂林的地产投资环境魅力与日俱增。 政府对临桂新区已做详细规划、各种配套建设一应俱全，不日把新区建成后，将是集旅游、传媒、公园、学校、商业和居住等为一体的综合型城区。2012年临桂新区将新建和续建项目的总投资256亿元，年度完成投资31.8亿元。 市场分析与价格预测 a 市场发展前景分析 根据今年以来出台的房地产行业政策，桂林市场供需状况等方面情况调查表明，桂林地区房地产业发展前景看好主要表现为： 房价将持续稳中有升 近几年，桂林商品房价格较低且涨幅又小，因此受宏观调控影响很小，且土地价格、建筑材料和人工费用等上涨，房屋产品质量及配套标准的提高造成房价上涨的形势。 2. 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。一是城镇化进度加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求；二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求；三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 3.二手市场活跃对新房的促进 随着房地产二级市场的不断活跃，卖旧换新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 4. 政府将加大地产开发的调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进这座集居住、商旅为一体的最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多国外友人到桂林投资、居住。 5. 房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广；竞争由单一价格竞争、质量