中国武汉金地自在城项目(非一般)沟通报告P.ppt

现代简约风格：整体低调、奢华的感觉，不仅暗合目标群体的稳重气质，而且能突出项目高档、内敛的外在形象。 项目包装建议—样板间风格建议 80后主题风格：色彩跳跃性强，元素多表现为时尚与创意，能够突出高层小面积户型需求客群的内心偏好。 展示企业全国性开发战略、企业精神及武汉开发项目的深厚根基。 Action1：营销中心一楼开发企业全国级品牌展示 项目包装建议—展示体验细节 可通过更加直观的方式，将其转变为体验区展示，譬如在休息区设置智能控制中心，通过Ipad控制营销中心的窗帘及音响系统。并制作APP应用程序为公社社员开发相关应用和游戏。同时强烈建议在全国率先采用美国军工科技产品首个民用科技：基于4D的“BIM”展示体验技术。 Action2：营销中心云科技人居体验区 项目包装建议—展示体验细节 时间：每天上午、中午、下午人流多的时候，并可考虑设置有鲜明项目烙印的客户接待点。 目的： ①体现金地地产的社会责任意识；作秀给路人看 ②增加在区域内的口碑；圈定地域范围，把战线推到主干道 ③提高路面整洁；为自身需要服务 Action3： 绿色路面小型清洁车打造项目高端物业服务半径，细节展现高物业品质 项目包装建议—展示体验细节 奢华享受，设置“共享有氧运动艺术”展示区，展示现代艺术与自在运动的经典结合。 Action4：售楼部有氧运动展示，诠释项目自在运动元素 项目包装建议—展示体验细节 项目包装建议—展示体验细节 Action5：项目内LOGO“”意向式建筑小品 项目logo中“”符号建筑小品放在公社街区之中，来对外展示项目的形象及地标性 项目包装建议—展示体验细节 Action6：“You Me”音乐喷泉 “You Me”（“我和你”）音乐喷泉，诠释项目本身传达出来的共享理念 受地价顶托及标杆项目带动，未来几这里将处于一个产品档次加速上升的阶段。 项目推售策略 “树立标杆、拉开层级、伺机调升” 拉开层级：从项目调性及包装宣传上将项目与综合实力较弱的项目、与本项目核心卖点性质类似（区位属性）项目拉开形象上的层级差距。 树立标杆：在保证现金流的前提下，对优质产品树立价格标杆，吸引高端人群关注，在片区形成绝对仰望地位。 伺机调升：在项目营销的中后期，结合市场需求及关注度伺机拔高价格，实现开发商的品牌价值与利润。 准备期 启动预热期 蓄客期 开盘期 持续销售期 虚拟价格期 实际价格期 开盘点 节点控制 价格 基于前述对营销环境的分析，在价格策略上，本项目在保证形象高度的同时，宜采取较为保守的策略，确保开盘成功。 价格走势曲线 价格策略——项目定价原则 大局出发，高价入市，多种折扣，玩转价格，让客户持续有新鲜感，实现快速走量 1、全面推出电子商务，充分利用官网和网络购房，网络团购可享受优惠； 2、设定一次性付款折扣，实现快速回款； 3、经理折扣、开发商折扣、现场折扣、老带新优惠、签约进度折扣层层递进，每次折扣的运用都给客户设置门槛，让客户感受所获折扣的不易，逼定客户成交； 4、根据产品质素制定价格，在适当时机小浮上调，通过价值上浮的信息释放逼定成交，促进销售的快速实现； 5、每周拿出朝向、楼层等质素最差的房源做特价房，吸引部分价格敏感客户。 价格策略——价格操作原则 同区同质竞品价格集中在8500—10500元/ ㎡ 一级竞品 二级竞品 价格策略——竞品对比 武汉保利城 预计年底开盘 福星惠誉·东湖城 88㎡—113㎡两房三房 11月初开盘 预计8500—9000元/㎡ 奥山世纪城 33-133㎡一房二房三房 均价9600元/ ㎡ 大华铂金华府 40-151㎡一房三房四房 均价9600元/ ㎡ 融侨城 90㎡二至三房 11月开盘 青城华府（售罄） 96—149㎡二房三房四房 均价8000元/㎡ 长航蓝晶绿洲96—144㎡三房 均价12000元/㎡ 华侨城 120—145㎡三房四房 均价13500元/㎡ 同区同质竞品价格集中在8500—10000元/ ㎡ 参考项目 非直接竞品 竞品选取原则： 区位特征类同 目标客户相似 规模相似 卖点类似 市场比较法静态价格测算 根据项目的入市时机和项目增值情况 建议超高层入市单价：10300元/㎡左右 2014年全年的销售均价为10000 元/㎡ 9755*108%=10535.4（年增值8%） 1、随着大牌地产项目的相继进驻，整个泛青山片区物业升值非常明显。 2、武汉高铁、二环高速、地铁4号线的修通，将加速泛青山片区经济的迅猛发展。 3、泛青山片区2011年-2013年，3年整体的涨幅700—1000元，年增值率在8%左右。 序号 楼盘　 均价 权重 价格比重 1 东湖城 9000 30% 2700 2 奥山世纪城 9600 15% 1440 3 大华铂金华府 9600 15% 1440 4 融侨城 100