浅谈发展物业管理市场过程中的几个问题.pptVIP

P o w e r B a r 中国专业PPT设计交流论坛 浅谈发展物业管理市场过程中的几个问题 一、当前我国物业管理市场存在的问题 (一)物业管理企业规模小,缺乏竞争 (二)完善的物业管理法律体系尚未形成且缺乏行业发展的配套政策 (三) 业主委员会的规范运作存在问题 (四)房地产开发企业与物业管理企业的关系亟待规范 (五)物业管理市场定位与服务意识的缺失 (六)物业管理队伍水平与市场不同步 (一)物业管理企业规模小,缺乏竞争 物业管理引入我国虽有三十余年,但发展水平还比较低,尽管物业管理企业数量较多,但具有一级资质的大型物业管理企业却是少之又少,且市场份额普遍比较小,很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。这种“小、散、滥”的物业管理企业,经营管理水平参差不齐,企业缺乏创新能力,相互之间模仿严重,这就造成了物业管理企业规模小、效益差的局面。这不利于物业管理企业自身的发展,竞争力的缺乏已成为我国物业管理发展道路上必须解决的一大难题。 (二)完善的物业管理法律体系尚未形成 我国物业管理发展起步较晚,相关法律法规还不健全。2007年,我国第一部全国性物业管理法规《物权法》的颁布以及新的《物业管理条例》的施行,使我国的物业管理法制建设取得了质的飞跃,立法层次也得到了提升。但从总体来看,我国的物业管理立法还存在很多问题。 (三)业主委员会的规范运作存在问题。 1．没有建立业主委员会。 这些小区往往直接由开发商的附属 企业接管，由于没有代表业主利益的组织，不能行使相应的决策和监督权，业主只能被动地接受管理，因而这类小区也是物业管理矛盾比较突出的小区。 2．业主委员会不能正常运作。 业主委员会不能正常运作是由于业主委员会的成员都是兼职人员，缺乏相关的专业知识以及充足的时间，另外业主委员会本身的制度建设滞后，特别是缺乏可行的决策、政策、规范运行机制 。 (三)业主委员会的规范运作存在问题。 3．物业管理企业与业主委员会之间关系混乱。物业管理企业与业主委员会之间定位不明确造成了物业管理企业与业主委员会之间关系的混乱,主要表现为各自的权利、义务不明确。物业管理企业与业主委员会的关系,被普遍认定为委托关系或代理关系,这是不准确的。错误的关系定位,导致了物业管理过程中的各种矛盾与冲突。 4. 也是目前业主委员会实践中最欠缺的，即缺乏对业主委员会的有效监督。 (四)房地产开发企业与物业管理企业的关系亟待规范。 1.物业管理企业在接管验收时，放松接管 验收的标准。 小业主一般只关心其主体物业的面积和质量，对共有设施关心度较低。 2.对房地产开发商在维修基金的到位和使用方面的拖欠睁一只眼闭一只眼。 3.开发商对尚未实行销售的单元不按规定交纳空房管理费，开发商直属物业公司一般不能坚持按规定办事，容易造成其他小业主利益的受损。 (五)物业管理市场定位与服务意识的缺失 物业管理虽然在走向市场化，但是其市场定位不明确，没有搞清市场化的主旨与精髓。这种以管理者自居的后果在现实中表现为服务质量低下。大部分房屋者对业主的服务态度不满意，这主要是其自身意识没有转变，由于以前计划经济条件下的惯性作用，服务还不可能完全跟上市场化的运作，加之目前物业管理成本的上升，而管理收费标准又存在偏低的现象，成本收益低，这就导致了一个恶性循环，造成服务态度越差，意识逐步丧失。 (六)物业管理队伍水平与市场不同步 目前很多物业公司的高层管理都是家族化管理，大部分人员都为初高中学历，由于其最初的成立期就一直随企业主经营，到现在在公司的位置已经处于高层。但是其水平已经老化，知识学历偏低，观念成就落后跟不上时代的发展。由于情分、个人关系等影响，又不能将其辞退。这极大的影响了整个企业的人力资源的建设。同时，目前物业管理队伍中，有的公司根本就没有专门的技术人员，加上公司内部没有明显的制度规范，人员纪律松散，服务观念与态度较差。 二、发展我国物业管理市场的对策 (一)健全要素市场,优化物业管理机制体制 (二)必须规范相关政府部门的管理行为 (三)建立物业管理市场的三级管理体制 (四)准确市场定位，确定物业管理方向 (五)加强物业管理的人力资源建设 (六)正确处理开发建设与物业管理的过渡衔接 (七)立足长远发展 努力开拓市场 (一)健全要素市场,优化物业管理机制体制 与其他行业一样,我国物业管理市场包括资本市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、中介服务市场等。目前,我国物业管理市场初具雏形,但明显发育不足,甚至存在结构性缺陷,如物业管理市场中技术信息和中介服务明显处于短缺或不发达状态。全