金融街——投资性房地产的后续计量模式.pptVIP

金融街(000402)—— 投资性房地产的后续计量模式 1投资性房地产的会计处理： 成本计量模式，公允价值计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1、采用公允价值模式的前提条件：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益），投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 三、投资性房地产后续计量模式的变更 1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 2、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 2008年的会计处理 注1：从2008年1月1日起，公司对投资性房地产后续计量由成本法模式变更为公允价值计量。公司对2008年1月1日财务报表追溯调整，增加2008年1月1日投资性房地产175,725.48万元。 注2：2008年4月，公司四届第二十七次董事会通过决议，将金树街底商用途确定为出租。报告期内，公司按照企业会计准则讲解（2008）“投资性房地产”的相关规定，将该项目记入投资性房地产，增加采用公允价值计量的投资性房地产3,298.50万元；报告期内，公司将公允价值计量的投资性房地产重庆嘉年华项目1-7层销售并结转成本，导致公允价值计量的投资性房地产减少14,084.55万元。 注3：报告期末公司采用公允价值计量的投资性房地产公允价值减少3,884.34万元导致本期投资性房地产公允价值变动损益为-3,884.34万元。 时间因素的影响 2006年2月15日发布的《企业会计准则2006》明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。《企业会计准则第3号———投资性房地产》的出台，对客观、公允地反映投资性房地产的价值具有积极意义。该准则在2007年1月1日开始开始实施的《新企业会计准则》在上市公司执行. 2008年金融危机的影响 2008年房地产出现泡沫 截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目账面价值合计约15.12亿元。该公司从2008年1月1日采用公允价值计量投资性房地产，是《投资性房地产》准则自2007年1月1日在上市公司执行以来，第一家发布公告变更投资性房地产会计政策的上市公司。 计税上的影响 1、税前 成本计量模式：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 公允价值计量模式：投资性房地产包含在固定资产和无形资产中，其初始成本是购入价加上发生的相关税费或者说其成本由直接归属于使该资产达到预定可使用状态发生的必要支出。 总结：税前计税相同。由于公允价值计量模式不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，享受不到税前抵扣的优惠。 2、税后 成本计量模式：会计核算中计提的资产减值准备不予承认，即资产在发生实质性损失之前，计提的减值准备不允许税前扣除，直至该资产处置时，可将提取的减值准备调减当期应纳税所得额；对于折旧的计提、费用的摊销，只有按照税法确定的标准才可在税前扣除。 公允价值计量模式： 需按税法规定的折旧年限计算调整折旧额，同时因将投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。说明税负税负的影响是投资性房地产采用公允价值后续计量方式的一个不确定变量。 资产负债表的影响 对2008年1月1日财务报表追溯调整后，金融街的投资性房地产公允价值高于账面价值1,757,254,781.71元，增加投资性房地产1,757,254,781.71元。增加的部分占资产总额的6.4%。增加留存