2012长沙中欣楚天逸品项目营销策略2.ppt

PART 5 湖湘本土地产品牌，谋求品牌大发展 长沙平层豪宅现状解读 中欣集团地产品牌战略研究 高速发展期，建立自身品牌的必要性 精装修交付，知名物管的早期介入 项目自身价值梳理 目标客户研究 拥有一线江景的大师级规划顶级大平层 身兼为湖湘地产证言重任 项目营销战略 在产品概念与附加值上提升保值增值能力 创造项目独特的精神标识，实现区隔 1、项目运营策略及占位 政策降温 时间 发布部门 政策内容 2010-7-5 国土部 土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30% 2010-9-18 国务院 加快发展公共租赁住房，坚决抑制投机性需求。 2010-9-29 国务院 9.29新政出台，提高首付，契税调整，巩固4.17政策 2010-10-19 央行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。 2010-10-20 住建部 上调个人住房公积金贷款利率 2010-11-1 央行 商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准，三套停贷 2010-11-10 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2010-11-19 央行 自11月29日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2010-12-10 央行 12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2010-12-29 央行 央行两年来首次上调再贷款再贴现利率。 2011-1-15 央行 1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2011-1-15 国务院 新“国八条”出台，二套房首付提高到60%。 2011-2-9 央行 上调存贷款基准利率0.25个百分点 2011-2-18 央行 2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2011-3-4 长沙市政府 长沙版“限购令”正式出台 2011-3-18 央行 3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011-4-5 央行 4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 2011-4-17 央行 4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011-5-1 发改委 商品房实行一房一价的公示 2011-5-12 央行 5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011-6-20 央行 6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2011-7-6 央行 7月7日起，上调存贷款基准利率0.25个百分点 09年底至今，国家宏观调控不断，目的在于抑制房价的上行，但是政策调控之下市场升温反而加速，加之通胀不断加剧，政策影响效果不佳，于是进入2011年以来，楼市调控力度持续加码，多项限制政策接连出台，政府遏制房价的决心很大。 营销背景和形势研判 政策影响 政策一：湖南省加大土地供应量； 影响一：供应量的大幅增加会加大房地产市场的竞争 政策二：加大保障性住房供应，推动棚户改造； 影响二：价格短期内难以上扬； 政策三：90㎡以上，首付款3成 影响三：置业门槛抬高，导致客户流失； 政策四：二套房首付调高至5成，利率上浮10%；对于第二套以上住房房贷，可大幅提高利率，直至停止放贷；同时，认购后不得随意更改户名 影响四：投资客户被严重打压； 政策五：对于外地客户房贷受到限制； 影响五：非长株潭客户购房受限 营销背景和形势研判 * 运达公司先后获得2007年十大品牌地产企业、2007年度核心竞争力品牌企业等荣誉。 项目周边；公园、风光带、学校、市场、商场，银行，酒店、3000亩国家级标准运动场地 湘江豪庭 双湾国际 万达公馆 鑫远尚玺 奥利匹克花园 运达中央广场 个案分析 运达中央广场 产品特点：以三房为主力户型，大平层装修标准为4500元/平米，公寓装修标准为8000元/平。 户型 户数 所占比例（共1079户） 2房2厅2卫（100㎡） 共279户 约占26% 3房2厅2卫（150㎡） 约93 约占9% 3房2厅3卫（178㎡） 约523户 约占48% 4房2厅4卫（220㎡） 共124户 约占11% 复式（340—486㎡） 共60户 约占6% 户型分析 双阳台设计，带入户花园，均采用全封闭式设计，没有赠送面积；大开间、套间设计，尽显奢侈空间 E1户型：206平米；三房两厅两卫 A1户型：206平米三房两厅 B1户型：206平米三房两厅 湘江豪庭 双湾国际 万达公馆 鑫远尚玺 奥利匹克花园 运达中央广场 个案分析 运达中央广场分析小结 依托顶级商务及商业配套，更显大平层住宅价值； 精装修配置，部分智能系统应用，提升居住舒适度； 营销中心的奢华装修，配备专属影音洗脑室； 商业及商务功能对居住功能造成一定的弱化影响。 湘江豪庭 双湾国际