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第10章房地产保险合同 10.1保险合同 10.1.1保险合同的含义和特征 1.保险合同是要式合同 2.保险合同是双务有偿合同 3.保险合同是附和合同 4.保险合同是保障合同 5.保险合同是最大诚信合同 10.1.2保险合同的成立和生效 1.保险合同成立的条件 保险合同的成立要具备三个条件：保险合同主体合法、保险合同内容合法、保险当事人双方合意，即意思表示一致。 2.保险合同订立的程序 保险合同的订立与其他合同的订立过程一样，也要经过要约和承诺两个阶段。要约一般由投保人发出，即投保；保险人做出承诺，即承保。 3.保险合同成立的时间 我国《保险法》第12条规定：“投保人提出保险要求，经保险人同意承保，并就合同条款达成协议，保险合同成立。” 4.保险合同的生效 保险合同的生效与保险合同的成立是两个不同的概念。生效是指合同产生法律效力。合同的生效时间有两种确定方式：一是合同成立就生效；二是约定期限生效。我国《保险法》第13条规定：“保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费；保险人按照约定的时间开始承担保险责任。” 10.1.3保险合同的调整 1.保险合同的变更 (1)主体变更 (2)客体变更 保险合同客体变更就是标的所具有的保险利益的变更。在财产合同中，标的物价值的增减导致保额变更或被保险人对保险标的所有权、债权或其他权利的变化，都可以引起保险合同的客体变更。 (3)内容变更 保险合同内容变更是指保险合同所规定的双方当事人之间的权利义务发生变更。具体表现为保险合同条款事项的变更，如保险标的、保险价值、风险程度、保险期限、保险费、保险金额等约定事项的变更。一般由一方当事人提出要求，经与另一方协商达成一致后，由保险人在保险合同中加以变更批注，其法律效力对双方均有约束力。保险合同的变更一般采用书面形式，按照国际惯例保险条款的有效性依次变化：手写批注优于打字批注、加贴的附加条款优于基本条款、旁注优于正文。 2.保险合同的解除 保险合同的解除是指根据法律规定，在保险合同有效期间内，当事人行使解除权而使保险合同效力终止。根据我国《保险法》对解除保险合同的规定，除货物运输保险合同和运输工具航程保险合同在保险责任开始后，合同当事人不得解除合同以外，保险合同的当事人可以按照合同约定，享有解除保险合同的权利。 (1)投保人解除合同 对于投保人来说，除非《保险法》明确规定或保险合同另有约定，投保人有权随时解除合同。当投保人解除合同时，保险人应当在扣除手续费或相应的保险费后，退还其余的保险费给投保人。 (2)保险人解除合同 对于保险人来说，除非《保险法》明确规定或保险合同另有约定，不能任意解除合同。因为保险合同是附和性合同，是保护被保险人利益的要求。 3.保险合同的终止 保险合同的终止是指保险合同成立后，由于某些原因，合同的权利义务关系不再具有法律效力。引起保险合同终止的原因主要有以下几种。 (1)正常终止 正常终止是指保险合同由于正常原因导致丧失法律效力。具体包括：自然终止(保险合同期满或保险标的因非保险事故的灭失造成的合同终止)、履约终止(指保险合同期满前，因保险人完全履行赔偿或给付义务而终止)、协议终止(指保险合同的双方当事人在保险合同订立时约定，在合同有效期间，当某种情况出现时，合同一方当事人可行使终止权)。 (2)特殊终止 特殊终止是指由于非正常原因导致保险合同终止。具体包括：自始无效(指保险合同自成立开始就无法律效力)和违约终止(指保险双方当事人中的一方违约时，另一方可终止合同)。 10.2房地产保险合同 10.2.1房地产保险合同的特征 房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己的特点。 房地产保险合同是附和合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的。通常情况下，保险合同的内容，即主要条款是由保险人事先制定的，投保人只要表示愿意接受，就是双方意思表示一致，保险合同即告成立。只有在对特殊标的投保时，双方才对保险合同的主要条款进行商议。房地产保险合同是要式合同，即保险合同的成立必须履行法定的方式，采取法定的保险合同。 房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利益机会，对于投保人来说，缴纳保险费后，在保险合同有效期间发生保险事故，他可以从保险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金；对于保险人而言，如果没有发生保险事故，则只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。由于保险事故或者给付保险金的发生具有不确定性，因此投保人和保险人的利益的取得或者丧失就是一种机会。因此，保险合同是射幸合同，也叫机会性合同。 10.2.2房地产保险合同的当事人、关系人 1.房地产保险合同的当事人 房地产保险合同的当事人是指享有合同权利并承担合同义务的人，即保险人与投保人。保险人也叫承保人，是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并承担保险合同约定的