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创新研究 INNOVATION STUDIES 中西部地区房地产现状及改善策略 ——以河南省为例 华中农业大学经济管理、土地管理学院 黄 琦 房地产业在我国起步于20 世纪80 年代中期，虽已有20 多年 房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭 的历史，但还有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。一 对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。如果房地产价 些地方政府甚至把地方经济增长的重心放在房地产行业，从各 格的暴涨，致使该指标持续增大，房地产价格的上涨超出了居民 个方面对房地产业给予大力支持，我国目前火热的房地产市场 实际支付能力的上涨，说明房地产市场中投资需求较高，产生房 也由此生成。然而，伴随着高速发展，房地产业也面临着一系列 地产泡沫的可能性就很大。一般认为，房价收入比保持在6.0 以 问题。本文，笔者以河南省为例，对中西部地区房地产现状及改 内，就很难出现房地产泡沫。据统计数据来看，当前河南省的郑 善策略作一探讨。 州市、洛阳市等二、三线市房价收入比普遍较高，虽还没有达到 一、河南省房地产市场现状 畸高的程度，但由于河南省人均收入在全国范围内偏低。因此， 1.房地产市场价格存在补涨趋势。随着我国经济的发展，将 其发生房地产泡沫的空间仍然比较大。 有大量人口从农村进入城市，城市化是我国今后相当长一段时 二、河南省房地产业发展状况 间的发展趋势。目前，一线城市的房地产发展遭遇了两大瓶颈： 1.房地产开发继续保持高增长。自2007 年起，河南省房地 一是土地；二是房价。而相对而言，二、三线城市的地价和房价 产开发投资增速已经连续保持在30% 以上并高于全国平均水 更有优势。因此，未来的城市化主要是向二、三线城市发展。 平。2010 年，河南省房地产开发投资2 114.08 亿元，比2009 年增 二、三线城市的住房供给将是实实在在的刚性需求。中西部地 长了36.1% ，其中，郑州市房地产开发投资为775.2 亿元，同比增 区城市基本上都属于二、三线城市，河南省是中西部地区的代表 长50.9%。2010 年，河南省房屋施工面积20 394.18万平方米，比 省份，如郑州市2010 年平均房价突破6 000 元每平方米，与郑州 2009 年增长了26.9% 。其中，住宅面积16 902.19 万平方米，比 市2010 年3 口之家人均可支配收入2 万元比，一套100平方米的 2009 年增长了25.5% ；房屋竣工面积4 427.14万平方米，比2009 房子总价60 万元，相当于正常家庭年收入的10倍；而在北京市， 年增长了30.2% ，其中，已竣工住宅3 852.80 万平方米，比2009 年 夫妻双方年收入达20 万元，乘以10倍也只能买到五环以外位置 增长了28.8% ；商品房销售面积5 452.23 万平方米，比2009 年增 的房子。所以，以河南省为代表的中西部二、三线城市的房地产 长了25.8% ，其中，住宅销售面积5 092.49 万平方米，比2009 年增 市场价格将会补涨。 长了26.8%。可见，房地产开发投资逐渐成为支撑河南省城镇投 2.房地产市场泡沫有增大风险。河南省的郑州市、洛阳市、 资尤其是第三产业投资增长的重要力量。 安阳市等城市也存在房地产泡沫，但这种泡沫相对一线城市较 2.商品房结构性矛盾依然突出。近年来，河南省商品房开发 轻、危害程度也较小。河南省房地产投资周期滞后于全国，当全 结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然突出，经济适用房和90 国出现房地产投资过热时，河南省房地产投资才起步不久。当 平方米以下的商品住宅所占比重仍然偏低。经济适用房和90 全国房地产泡沫已达“较大”阶段，河南省房地产泡沫才刚刚形 平方米以下商品住宅供给缓慢与河南省城市化进程的加快、城 成。另外，房地产业由于本身具有虚拟经济的特点，当以北京 市人口的增加形成矛盾，加剧了房地产供给结构的失衡，不仅弱 市、上海市、深圳市为龙头的一线城市的房价率先上升到一定高 化了对商品房价格