城镇土地定级估价成果的应用与更新以灵宝市为例.pdf

第18卷第2期 地域研究与开发 V01．18NO．2 1999年6月 AREALRESEARCHANDDEVEI。OPMENT Jun．1999 城镇土地定级估价成果的应用与更新 ——以灵宝市为例 余明全① 陈常优 (河南大学环境与规划学院，开封475001) 提要探讨了我国城镇土地定级估价成果的应用，并结合实例研究。提出了更新城镇土地定级估价成果的方法。 关键词城镇；土地定级；土地估价 中图分类号F293．2 城镇土地是城镇生产、生活和社会活动的载体，是 的地价数据。因此，政府在管理地产市场时，一方面可 城镇地域系统最重要的宝贵资源和城镇经济系统最重 通过定期公布城镇基准地价和地价变动指数，对土地 要的宝贵资产。这些年来，随着改革开放的不断深入， 使用者、交易者的行为进行宏观引导，使土地利用者和 城镇土地的开发形成热潮，土地权属的变更和土地的 投资者了解各区域不同用途的地价水平和利用价值， 流转十分活跃。但由于我国城镇土地市场发育尚不成 对其选择投资方向、地点及土地利用方式都有很大帮 熟，缺乏对城镇建设用地质量的明确认识，尤其缺乏评 助，同时也有利于提高政府办事的透明度和改善投资 估土地价值的科学理论和方法，使得土地市场难以控 环境，充分发挥地价的经济导向作用，合理引导投资者 制，土地资产大量流失，不仅使国有土地的所有权在经 和使用者的投资方向和利用方式，充分挖掘地产利用 济上得不到充分体现，进而影响了城镇经济建设的正 潜力；另一方面又可据此进行具体管理，在土地使用权 常发展。城镇土地定级估价工作正是顺应这种形势开 转让、出租、抵押及当事人申请土地登记时，对照基准 展起来的，并取得了巨大的效益，现已成为土地管理部 地价评估系数表和因素条件说明表，核定该地块的宗 门的Et常工作。 地地价，作为对当事人申报的交易价格或租金的审核 依据。在企业清产核资和组建股份制中，核定企事业 1成果的应用 单位所占有使用的土地资产量。企业清产核资和组建 城镇土地定级估价成果具有适用性、复杂性、综合 股份制试点企业都要求明确其所占有和使用的国有土 性的特点，目前主要应用到如下几个方面。 地资产量，而城镇土地估价成果提供了城镇具体地块 1．1为开展城镇土地有偿使用和征收土地税费服务 的价格数据，与城镇地籍调查中的宗地面积成果配合， 土地的有偿使用，是为了提高土地利用效率，增加 可较好地满足上述工作的要求。 国家财政收入，同时也是为土地使用者创造良好的竞 1．3为城镇土地合理利用和城镇规划提供科学依据 争环境。不同城镇的土地由于等级、地价、利用水平、 城镇土地定级估价是城镇规划的基础工作，定级 宏观区位条件的差异，土地使用税费征收的高低水平 估价成果为统一规划、全面安排各项城镇用地提供了 是不一样的。土地质量高的地块，由于土地本身带来 科学依据。在城镇规划中，城镇土地按用途一般可分 的利用效率较高，土地级差收益高，因此应交纳较高税 为工业、居住、商业、交通等类，城镇规划必须做到统筹 费，反之亦然。随着城镇的发展，城镇道路、基础设施 兼顾、合理安排，把各类项目落实到宗地，以期在总体 的完善，土地价值有明显增值，征收土地增值税，其数 上取得最佳效益，同时又要尽量满足各项用地基本要 量的大小应根据使用地块质量变化情况决定，由土地 求，使各得其所，合理利用，充发发挥每寸土地的利用 质量变化的幅度来确定税费的标准。这样才能保证国 潜力。土地定级估价成果在总体上反映了城镇土地质 家的利益，并为企业创造一个公平竞争的环境，促使土 量的分布规律和现状，从中可分析土地价格和土地利 地使用者更加珍惜和合理利用土地。 用现状的关系，找出现有土地利用上存在的问题和挖 1．2为确定地产价格和加强地产