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《不动产估价》教学课件 第10章 基准地价系数修正法 10.1 基准地价系数修正法的基本原理 10.2 基准地价系数修正法的应用 学习目标 通过本章的学习，读者应了解基准地价系数修正法的基本思路与适用范围，培养熟练应用基准地价修正系数表，并按照基准地价系数修正法评估不动产价格的能力。 10.1 基准地价系数修正法的基本原理 10.1.1 基准地价系数修正法的概念 10.1.2 基准地价系数修正法的理论依据 10.1.3 基准地价系数修正法的适用范围与条件 10.1.4 基准地价系数修正法的基本公式 10.1.5 基准地价系数修正法的操作步骤 10.1.1 基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价时点价格的方法。 10.1.2 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法的理论依据是替代原则，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的不动产市场中，应当具有相似的价格。 10.1.3 基准地价系数修正法的适用范围与条件 ①基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估的城镇所进行的土地估价。 ②基准地价系数修正法可在短时间内进行宗地地价的批量评估。 ③基准地价修正系数法估价的精度，取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。 ④在评估城市某区域地价走势变化时，基准地价修正系数法并不适用。 10.1.4 基准地价系数修正法的基本公式 基准地价系数修正法的基本公式可以简单的表示为： 10.1.5 基准地价系数修正法的操作步骤 1 收集、整理土地定级估价成果资料 2 确定基准地价修正系数表 ⑴基准地价修正系数的测定途径 ⑵基准地价修正系数的测定步骤 3 调查宗地地价影响因素的指标条件 4 制定待估宗地修正系数 5 确定待估宗地使用年期修正系数 6 确定日期修正系数 7 确定容积率修正系数 8 评估待估宗地地价 按照上述的分析和所计算得到的修正系数，按下式求算待估宗地地价。 待估宗地所处级别的基准地价 待估宗地地价 ＝ × 宗地修正系数 日期修正系数 × × × 容积率修正系数 年期修正系数