第五章 现金流量与资金时间价值.ppt

《房地产经验与管理》 厦门大学嘉庚学院 林龙镔 内 容 第一节 现金流量 第二节 资金时间价值 第三节 资金流量与资金时间价值 第一节 现金流量 一、现金流量的概念 房地产开发项目： 现金流入：销售收入、出租收入、其他经营收入等； 现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金。 第一节 现金流量 二、现金流量图 计息周期、期末惯例法、初始投资P（0期期末发生）、垂直箭线表示不同时点的流量。 第二节 资金时间价值 一、资金时间价值的概念 1、随着时间的推移，资金的价值会增加 2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费 银行利息是资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。 提高方案评价和选择的科学性和可靠性。 第二节 资金时间价值 二、利息与利率 1、利息 本利和、本金、利息、n计息周期 2、利率 单位本金经过一个计息周期后的增值额。 第二节 资金时间价值 利率分为：基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型 3、利率的影响因素 社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等； 贷款利率取决于资金成本，加上税收、经营费用、风险成本以及收益等。 第二节 资金时间价值 三、单利计息与复利计息 1、单利计息 2、复利计息 第二节 资金时间价值 四、名义利率与实际利率 1、概念 名义利率r ：一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。 实际利率i ：一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 2、二者的关系 第二节 资金时间价值 实际利率更能反映资金的时间价值； 名义利率越大，计息周期越短，二者差距越大； m＝1时，二者相等； m 1，实际利率名义利率 m无穷大， 第三节 资金等效值与复利计算 一、资金等效值的概念 考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 现值：资金运动时点时的金额 终值：资金运动结束时与现值等值的金额 时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。 第三节 资金等效值与复利计算 二、复利计算 1、常用符号 P－现值；F－终值； A－连续出现在各计息周期期末的等额支付金额； G－每一时间间隔收入或支出的等差变化值； s－每一时间间隔收入或支出的等比变化值； n－计息周期数； i －每个计息周期的利率； 第三节 资金等效值与复利计算 2、公式与系数 （1） 一次支付终值系数 一次支付现值系数 第三节 资金等效值与复利计算 2、公式与系数 （2） 等额序列支付现值系数 等额序列支付资金回收系数 第三节 资金等效值与复利计算 2、公式与系数 （3） 等额序列支付存储基金系数 等额序列支付终值系数 第三节 资金等效值与复利计算 2、公式与系数 （4） 等差序列现值系数 等额序列年费用系数 第三节 资金等效值与复利计算 2、公式与系数 （5） 等差序列现值系数 等额序列年费用系数 第三节 资金等效值与复利计算 3、复利系数的标准表示法 （X/Y,i,n） X 所求项；Y 已知项；i 年利率；n 年期 例：等额序列支付资金回收系数（A/P,i,n） A=P ×（A/P,i,n） 第十节 复利系数的应用 【例题1】已知某贷款的年利率为15％，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？（15.87%） 【例题2】贷款2000万，期限3年，年利率8％，问：按季度付息，到期后一次还本，利息总额为多少？到期后一次还本付息，利息总额为多少？（480；536.48万） 【例题3】某家庭预计今后10年内月收入16000元，其中30％可用于月供，年贷款利率12％，问有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？（33.46万） 第十节 复利系数的应用 【例题4】住宅总价25万，首付30％，贷款70％，贷款期限10年，年贷款利率15％，按月等额偿还，问月还款额多少？如果家庭收入25％可用于还贷，问最低月收入多少？（11293.4元） 【例题5】某人申请60万住房抵押贷款，还款方式等比递增还款，抵押贷款利率6.6%，期限15年，月还款额增长率为0.5％，问购房者第10年最后一个月的还款额为多少？ 【例题6】套房面积80m2，单价3500元/m2，首付款25％，申请公积金和商业组合贷款，年利率分别为4.2%、6.6%，期限均为15年，公积金贷款最高10万，问组合贷款的最低月还款额 ？（1714.03元） 第十节 复利系数的应用 【例题7】套房面积120m2，单价4000元/m2，首付款30％，商业贷款年利率6%，期限均为15年，如