怀化鹤州路项目投标补充报告(122页).doc

肁芅螇肈膃蒁螃肇莆莃虿肆肅 怀化鹤州路项目投标补充报告 [美源日月城价格报告] 开盘前营销节点 93.27 10.28-30 11.1（周二） 11.2- 4（3天） 11.5（周六） 11.6（周日） 产品推广会 发行VIP卡 秋交会 老客户 算价定房 金卡升级 同时算价 金卡客户 排序选房 VIP卡及新客户 排序选房 清水房 售楼处 样板房 围墙+1户外牌 推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响 目标沟通 2 开盘一炮走红 1 实现片区高价 ——短时间内快速销售制造轰动，建立美源地产的美誉度。开盘销售80套，春节左右销售80%左右 ——价格能实现片区高价，获得令人满意的利润 1背景与策略 2核心均价形成 3价格表制定 4价格表验证 2005年海口市场大势 宏观调控重拳出击，市场信心受到打击。国八条、省六条等政策的出台一方面规范市场行为，另一方面使刚刚复苏的海口楼市蒙上阴影，市场前景的不确定性增多。 房地产开发投资增速有明显下降，从 2005年第一季度120%的增长回落到二季度的23.7%。 商品房销售面积、销售额增速减缓。上半年全市商品房销售面积68.71万平米，较去年全年销售面积123万平米相比，增长势头不明显。销售价格在去年2527元/平米的基础上升了100元/平米。 市场上观望心理较为严重。 数据来源：海口市统计局官方网站 2% 4 283-286 跃层5*2*5 K1-K2 3% 8 155 3*2 L 12% 30 230-233 5*2*4 J1-J2 2% 4 255 6*2*4 顶跃层G 3% 8 198-205 5*2*3 跃层F1-F3 4% 10 318-321 8*2*8 跃层H1-4 3% 8 88 2* M TOHOE 跃层D1-D2 C1-C6 B A 型号 2% 4 172-173 （4-5）*2*2 4% 10 192-200 （4-5）*2*3 55% 136 150 4*2*3 2% 8% 套数比例 5 20 户 数 260 108 套内面 积 5*2*4 2*2 户 型 产品技术指标 占地面积：35773 栋数：3栋5-18层 总建筑面积：82611.45 总套数：247套 容积率：1.63 面积区间：88-321平米（套内） 车位：419个 使用年限：2003年9月起，70年产权 绿化率：45% 产品分类 4类 3类 2类 1类 全海景 全海景 无海景 无海景 景观 337.77-3642.08 108-318.29 88-321.44 259-261 面积区间 3.75% 2115.13 2.43% 6 顶层复式 30.98% 17487.72 27.53% 68 10-16层 2.31% 1303.16 2.02% 5 1层 56443.92 35537.91 总面积 247 168 套数 面积比 套数比 楼层 100% 100% 合计 62.96% 68.02% 2-9层 注:建筑面积按套内面积/75%反算，与实际存在差异 根据景观与户型的差异，可以将户型分成以下4类 ??地 段：地处新兴城市滨海区；占据一线海景位置，区域纯净，毗邻 万绿园及区政府； ??建筑设计：海螺形的唯美建筑立面；名家设计加勒比海风情园林； ??资 源：海口湾海景，万绿园景，依托海口湾七大项目完善配套； ??户 型：二梯二户，通透采光好；双阳台设计；户户带25 ㎡入户花园； 5.2-8.4米开间的海景客厅；26％的户型有空中花园，主卧区 与多套间设计；单独的工人区；复式6.3米高的中空客厅； ??配 套：温泉泳池，网球场，车户比：1.7：1，人车分流； ??物业管理：中海物业品质管理。 产品价值总结 市场竞争 2005 2006