黄冈市T0146-2010地块前期市场调研及定位报告(102页).doc

罿芁薅袄芅薀薄羆肇蒆薄 黄冈市T0146-2010地块前期市场调研及定位报告 * ——黄冈市T0146-2010地块前期市场调研及定位报告 * 谨呈：湖北金福泰置业有限公司 前期顾问工作阶段划分 2011/06/03 2011/07/06 工作 成果 第二阶段（中期） 物业规划建议报告 第一阶段 市场调研及定位与发展战略报告 30个工作日 20个工作日 2011/07/26 10个工作日 第三阶段（终期） 项目营销总体策略报告 规划调整建议 规划方案确定 整体营销策略 2011/08/06 《项目规划方案调整建议》 《项目营销总体策略报告》 项目实地勘察 区域房地产市场调研 客户访谈 专业人士访谈 企业高层访谈 项目启动区现状研究 项目开发启动策略研究 相关项目案例借鉴 项目所在区域市场竞争研究 项目开发物业组成研究 项目启动区地块条件分析 相关楼盘启动模式分析 相关楼盘客户与产品分析 相关楼盘物业市场分析 项目整体战略与定位回顾 项目整体定位研究 项目开发策略研究 项目物业发展建议研究 在过去半个月时间里，本司专案组进行了如下调研与研究工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目实地勘察 黄冈房地产市场现状 黄冈商业现状与发展 项目和地区的背景分析 目标市场与客户的集中分析 定位及发展策略建议 目标消费者访谈 地产专业人士访谈 政府相关人员的访谈 随机访谈 业内访谈 专家访谈 黄冈房地产在售项目信息； 黄冈商圈调研； 鄂州商圈调研 城市规划影响探讨 房地产市场特点分析 黄冈购房人置业特点分析 区域竞争态势分析 黄冈消费者价值取向和置业倾向的分析 项目产品定位研究 开发节奏与时序研究 定位及发展策略建议 引领黄冈都市复合居住范本 打造全新空中院馆生活 在深度沟通的基础上，大家顾问一行6人，在黄冈及鄂州进行了为期8天的实地调研，共走访了十余个项目，完成了2650份潜在目标客户的有效市场调查问卷，并对黄冈当地相关政府部门以及实际操盘的业内专家进行了若干场深度访谈，以求找出当地购房者的核心特征，为项目定位以及后期商业开发思路提供牢固支撑。 黄冈明珠大道T0146-2010地块项目（下称明珠大道项目）作为18万方的中等规模项目，从开发角度而言，较高的开发成本对项目的高溢价与创新提出了较高要求，同时还承载着企业品牌、市场标杆的诸多外在使命，因而项目的开发，已超越了普通市场层面的要求。基于此，本次汇报将围绕如下几个方面核心问题的解决依次展开： 1、结合城市特征、现有规划指标和企业开发目标，确定项目的初步规划思考？ 2、立足区域竞争，准确把握客户需求，寻找项目的核心竞争优势？ 3、兼顾企业现金流和价值最大化考虑，为本项目3万方商业的价值最大化提出建议与参考？ 以下汇报，将围绕上述问题依次展开。我司愿和贵司一起在各自的专业领域内，将本项目打造成黄冈的宜居典范之作，创造黄冈楼市的又一个辉煌。 前言： 本次汇报内容构成 2 目标及核心问题 3 住宅竞争与定位突破 4 商业竞争与定位突破 1 项目本体解读 5 规划推导及启动区建议 1 项目本体解读 指标解读 区域印象 相关配套 交通条件 城市规划 地块紧临明珠大道，整体地势略低，内部有条现状道路连通明珠大道与珠宝路，有利于项目商业价值的提升；同时地块西南向可观长江与遗爱湖景观，具备一定景观优势 东：临明珠大道，对面为黄冈师范学院 南：临已经开发项目瑞天新城 西：临旧村房 北：临新港二路旧房，孵化器项目 地段解读 N 项目所在区域地处东部新城开发区，未来的政治经济中心所在，同时以鄂黄 长江大桥为枢纽，是鄂州黄冈的城市界面所在，桥头经济与良好区位的双重 利好优势赋予项目较大开发潜力与增值预期。 城市东部开发区中心位置 从地理位置来看，黄冈市形成了东西双城格局，本项目正好处于新城区的中心地段。 新老城区结合处 从行政划分来看，本项目属于东部新城区，与黄州区相邻。是黄冈市经济开发区，也是未来城市发展的重点区域。 东城纵向主干道 本项目邻近城市级主干道，明珠大道。作为进出经济开发区的枢纽地带。 区域解读 黄州区 （黄冈中心老城区） 经济开发区（东部新城） 项目所在地 政府东迁将成为推动区域快速发展的重要引擎和机遇 项目总规模18万方，是企业首进黄冈的开山地王之作，担负着项目形象与企业品牌的双重使命。同时，地块成本过亿，商业占比高达20%，如何通过商业价值的最大化化解地块的高地价成本，保障企业实现合理的投资利润也是本案定位思考的关键。 占地面积：90亩，约6万平米 容 积 率：33.0 建筑面积：18.009万平米 住宅面积：14.072万平米 商业面积：3.6018万平米（20%） 土地总价：13500万元 土地成本：150