长沙佳兴岳麓区格林星城项目可研报告(30页).docVIP

蒆蚄蚆袀莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可研报告 5生活配套分析 2项目投资机会分析 1强有力的消费支持 2区域规划前景与政策支持 3咸嘉湖改造利好 五项目市场分析结论 综合以上分析可得出以下结论 第三章项目建设条件 一基础理论建设的自然条件 长沙属亚热带季风性湿润气候气候特征是气候温和降水充沛雨热同期四季分明长沙夏冬季长春秋季短春温变化大夏初雨水多伏秋高温久冬季严寒少 1气温 年平均气温172℃ 极端最高气温406度 极端最低气温-113度 2雨量 年平均降雨量13898㎜ 年最大降雨量19594㎜ 年最小降雨量1925㎜ 3湿度 年平均相对湿度80 年最小相对湿度10 4季候风 年平均风速27ms 最大风速24ms 5雪 年最大积雪深度20㎝ 年最大冻土深度5㎝ 6日照 日照时数达1677小时 二项目建设的用地条件 1项目地块概况 2项目地块地形地质条件 三项目用地规划限制条件 1项目规划限定容积率绿地率建筑密度 2后退红线控制 东西退规划路边线或用地红线多层＞4米高层＞8米南北多层退规划路边线＞5米且退用地红线＞055H高层退规划路边线＞8米且退用地红线＞12＋02H 3间距控制 建设间距类区 4建筑高度控制 四项目建设的市政配套条件 1 道路 2供电 3供水 4排水 5暖通 6供气7电话通讯 8网络 第四章项目开发定位 一项目市场定位 二项目消费群定位 三项目产品定位 四产品风格定位 五项目形象定位 六项目功能定位 七项目价格定位 第五章项目规划设计方案 项目的规划设计方案从设计指导思想设计理念总平面设计以及建筑设计专项设计等几方面进行说明最后对设计方案的技术经济指标进行阐述 一设计思想设计理念及设计特点 1设计指导思想 2设计理念 3设计特点 二总体规划 1总平面布局与交通流线规划 2组团化 3绿化系统规划 4公建配套规划 三建筑设计 1建筑风格 2住宅类型 3户型设计 4小区停车处理 四结构设计 五专项设计 1火灾报警及联动控制系统 2电视电话宽带网系统 3保安监控系统 4交通及停车场管理系统 六消防设计 七环境保护 1公共及生活用水处理 2固体垃圾处理 3噪声处理 八经济技术指标 表1项目经济技术指标表 名称 指标 总用地面积 净用地面积 总建筑面积 其 中 计入容积率总建筑面积 其中 住宅 商业 配套设施 地下室面积不计入容积率 建筑占地面积 总户数 总停车数 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 第六章项目实施进度安排 一项目进度安排的原则 1尽量缩短建设工期 因房地产开发项目投资金额巨大且开发所需的大部分资金是借贷资金工期长短在一定程度上决定了利息额的多少因此在不影响工程质量的前提下缩短工期可以减少资金占用成本从而减少总投资而且工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源这样工期越长管理成本就越高同时短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象 为缩短工期应重点做好以下工作选择优秀的承包商来确保工程按期完成多个施工队同时开工做好不同施工队的协调工作使他们之间能有效配合协调推进施工进度 2分片分期开发 3住宅和配套同步 4高效运用资金 二项目实施的进度安排 项目开发期计划表 开发期数 项目名称 时间 一期 主体建筑工程 建筑安装工程 销售 二期 主体建筑工程 建筑安装工程 销售 三期 主体建筑工程 建筑安装工程 销售 项目建设经营期进度表 建设经营期 时间 主要工作内容 完成整个项目投资的比例 1 前期准备工作 一期主体建筑基础工程 2 一期主体建筑工程 06年4月一期开始销售 3 一期销售工作 一期建筑安装工程 二期主体建筑部分工程 4 二期销售工作 二期主体建筑部分工程 二期建筑安装工程 5 二期销售工作 三期主体建筑工程 三期销售工作 6 三期建筑安装工程 三期销售工作 第七章项目营销方案策划 一营销卖点 二销售策略 1开盘期 2强销期 3销售尾期 三促销策略 1广告 销售准备期在这一阶段项目刚刚动工消费者对项目所在区域及项目情况一无所知人们从施工现状无法了解小区的整体规划所以此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模规划特点开发商开发理念等的宣传上主要通过报纸软性新闻报纸硬广户外广告互联网广告等方式进行宣传内容上既能突出小区自身的特点同时又能迅速抓住消费者的注意力通过大力度宣传使项目的开发理念区域的价值得到消费者的认同与关注为后期的销售作好市场铺垫 开盘期与强销期加大广告频率及媒体的选择尤其是强化现场广告和电视广告形成强大的宣传攻势形成对消费者进行全方位的渗透和影响在