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城市土地储备征购方式与补偿标准研究 任贵宾 喀左县国土资源局 辽宁省朝阳市 122300 摘要：土地储备机制是我国城市土地管理制度的创新，在土地 储备制度运行中，能否以合理的方式及价格取得储备土地，关系到土 地储备功能的实现及原土地使用者的切身利益，其中怎样以适当的方 式和价格、在适合的时间、按照适宜的数量取得储备土地，是一个迫 切需要研究的理论问题和实践难题。本文根据有关土地经济和土地管 理的法规和政策，对此进行初步的探讨。 关键词：城市；土地储备；征购方式与补偿标准 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号： 一、目前储备土地的来源 目前朝 市储备土地的来源主要有：①因单位搬迁、解散、撤销、 破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地；②市政府指令征购的土 地；③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条 件的土地；④因国家建设代征而未处置的土地；⑤被依法收回的国有 土地；⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地；⑦其他需要 进行储备的土地。从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看 出，储备土地的来源不仅包括城市存量土地，而且还包括城市增量土 地。 但是，从土地储备中心实际运作的情况来看，储备土地的来源范 围和渠道还不够宽畅。根据喀左县土地储备中心成立五年来所储备的 124宗土地情况分析，可以发现主要存在3个突出的问题： 1．储备土地规划用途单一。目前储备土地的规划用途基本为 居住用地，占总土地储备量的86．6％。这使得土地储备中心难以发 挥在政府调控土地市场中的作用，同时也不利于土地资源的合理调 配，今后应向工业用地，商住用地、文教用地等多用途方向延伸。 2．储备土地来源单一。以往所回收的土地除一宗为集体土地外， 其余都来自市区停产的工业企业用地，占总量的88．7％。事实上， 旧城改造、城中村改造、城乡结合部开发都可以提供储备土地来源， 市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围。 3．城市土地一级市场未垄断。目前在喀左县区虽然建立了土地 储备制度，但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场，没有做到 一“ 个口子进，一个口子出 。由于城市建设飞速发展，基础设施、公共” 设施和景观设施的需求量非常大，相应需要投入巨额资金进行建设和 改造。于是县政府采用以土地换资金的政策，给相关部门一部分土地， 由其先自筹资金进行建设，待可出让土地拍卖后再回收资金。 二、征购土地的补偿标准 目前，喀左县土地储备中心在征购和回收土地时，对土地、地上 建筑物等进行一定的补偿，补偿方法按照市政府第33号令执行，分 50万元/亩、40万元/亩、30万元/亩3个档次进行补偿。一般对于 住宅、商业用途的土地，在环城河以内的按50万元/亩补偿，环城河 以外的按40万元/亩进行补偿；对于回收后作为绿化用地的，一律按 30万元/亩标准进行补偿。这种补偿办法简单、方便，易于操作，但 是对于某些土地使用者，特别是通过出让途径获得土地的使用者不公 平，使储备中心取得土地的阻力较大。土地回收时间延长，增加了储 备的成本。另外，根据目前的补偿政策，在土地出让后有一部分土地 收益返还给原土地使用者，即土地储备中心所储备的土地在权益方面 留有尾巴，增加了将来土地增值收益分配的复杂性。 3个档次的土地回收补偿标准，在土地储备制度建立之初，不失为 一种简便易行的补偿方法，但随着土地储备制度的逐步规范和完善， 这种补偿方法的不合理性已日益显现，主要表现在没有体现回收土地 之间的多种差异性： 1．土地使用权产权结构差异。由于历史的原因，我国土地使用权 产权结构比较复杂，有有偿划拨、无偿划拨和有偿出让等方式，用地 单位的土地权益和成本差异很大。目前许多用地单位的土地取得成本 加上土地和建筑物的投入成本，已经远远高于所规定的补偿标准，如 果按照目前规定的补偿标准进行回收，回收难度就特别大。 2．土地原用途差异。回收补偿的实际操作是按新规划用途为住宅、 商业用地的地块，以环城河为界，以内为50万元/亩，以外为40万 元/亩；规划用途是绿化、道路用地的统一按30万元/亩进行补偿。 而没有考虑土地的现有用途和用地单位的实际土地收益。 3．土地区位和综合价值差异。3个档次的补偿分类不能充分体现 级差地租理论，因为同在环城河内的不同地块，其交通条