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某房地产项目物业管理全套运营方案 先期导入物业管理 本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难，比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理欠考虑，同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。 我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。 附录一： ******物业管理运营方案 为使******成为一个环境优美、舒适、安全、生活方便的理想生活场所，小区物业管理必须运用现代的科学管理方法来管理，******的物业管理可采取以下几种方式之一：全权委托管理、聘请物业管理顾问、聘请阶段性物业管理顾问、自行管理。 全权委托管理 1、聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责******物业管理工作。 物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈发展商商议。 物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平衡。 物业管理运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业管理公司自行筹集，发展商概不负责。 发展商根据物业管理公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监管措施，对物业公司服务质量日常要派员监督，定期要进行评比，对物业公司管理服务无能为达到的项目，发展商可根据签订的合同条款，对物业公司进行处罚或辞退处理。 全权委托管理优缺点分析： 优点： 可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高******的服务档次。 减少了发展商的管理人员数量。 缺点： 整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。 如果物业公司服务质量差，直接影响发展商声誉。 发展商不能培养出一批物业管理人才，如合同期满，物业公司不再续约，发展商无能力自管，可能产生管理真空期。 聘请物业管理顾问 聘请素质较高的物业顾问公司，吸引先进管理经验，培养发展商物业管理人才。 顾问公司派代表到发展商的项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的物业管理工作，并负责人员培训。 审议财务预算，拟定管理组织架构，制定物业管理相关规定。 人事招聘、费用收支等由发展商处理。 聘请物业管理顾问优缺点分析： 优点： 在顾问指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。 可以培养一批物业管理人才，发展商员工经过一段时间培训、实习，掌握了物业管理实务，具备自行管理能力，对发展商长远发展具有深远的战略意义。 可利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。 缺点： 顾问公司的管理体制能否和发展商体制接轨是关键问题。 如果顾问的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。 管理费用增加，大多数顾问公司（特别是境外公司）所要报酬都较高。 聘请阶段性物业顾问 毕竟发展商在物业管理全过程中不是那么全面，在某些阶段管理很生疏，为节省聘请费用，针对某个阶段（如初始阶段）特聘请物业管理顾问，作阶段性指导。 具体操作方法与二方案相同。 自行管理 发展商自行招聘人员，组建队伍对******物业进行管理。 根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财务预算、收费标准等，并依照实施。 为增大物业管理收费的透明度，使业主参与小区管理，在适当时候成立业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年度财务预算。 还可以开展全方位、多层次服务，切实解决业主所需。 自行管理优缺点分析： 优点： 可充分发挥对******开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要求，实行高效率服务。 将开发建设所存在的问题进行反馈，并加以完善，为日后新的建设项目积累经验和数据。 缺点： 自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。 管理信息滞后，缺乏方向性指引。 按常规性操作，缺乏创新。 结论 结合******的发展背景，战略思想以及发展商在物业管理上的操作经验，建议******采取聘请物业管理顾问的方式，与知名的物业管理公司合作，争取******的物业管理有一个更高更好的起步。 第二节 物业管理内容设定 对物业实施管理和对客户提供服务是物业管理的主要工作内容，其中的每项工作中的每个环节都应体现物业管理的专业化精神。 物业管理公司应遵循以下原则，制定明确的管理程序及高效操作程序文件，严格执行。 遵循国家及地方政府的有关法规； 执行有关物业经营管理规定； 遵循有关物业管理的总则； 维护客户及管理单位的正当权益； 建立系统全面的物业管理区社会化体系； 健全具有可操作性的程序文件； 确立工作过程中的