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文 化 地 产 实 战 解 读 浙江亮剑影视有限公司总经理 王殿斌 一、看图解读（一）文化地产形成过程小结：文化地产的聚集体式可分为：单体、综合体、复合体（二）文化地产的概念确定物质物质精神精神小结：地产文化与文化地产有着很大的区别。文化地产归根到底是以文化主题思想为支撑、提供文化产业消费品的商业运作项目（政府主导的公益性文化项目及产品除外）。（三）文化地产运作六大内容： （四）文化地产开发的基本成功要素：（五）文化地产应该具备的特征：小结：将文化、功能、服务的概念完美的融合到一起，从而引起目标人群的消费冲动。（六）开发模式：万达集团复合商业地产中的文化产业发展：万达“订单式”商业运作模式中，万达国际影城为首的文化产业是四大核心之一，聚集人气带动消费，挖掘文化产业消费潜力，带来可观的经济效益并提升万达品牌价值。小结：先制定招商模式、运营模式、赢利模式，再确定开发模式。（七）空间规划：（成都白马城）小结：土地、主题、商业模式等确定后，开工前最重要的就是板块布局、功能分区、业态划分等空间规划。（八）经营模式：（四川东坡书画城）1、流通模式2、销售模式： 【产权与经营权分离】3、赢利模式 小结：1、名人或标杆效应的追求都是为了商气。商气带动人气，人气带动财气。财气又带动商气，人气盘升，商业兴旺，财源滚滚。 2、“规模”、“规范”是单一主题综合体文化地产两大核心竞争力。二、表格解读（一）文化产业分类1、2005 年美国创意产业发展情况：创意产业六大部门创意企业就业人数博物馆与收藏12,679138,121表演艺术101,828482,489视觉艺术与摄影203,809711,480电影、广播与电视92,716762,811设计与出版147,005781,787艺术学校与艺术服务20,45089,205总计578,4872,965,8932005 年，全美的创意产业企业上升到了 57.8 万家，占当年企业总数的 4.4%； 创意产业的就业人口为 290 万人，占总数的 2.2%。2、文化产业细分：细分产业类型主 要 内 容视觉艺术从事艺术品的创作及经营表演艺术从事戏剧、歌剧、舞剧、音乐等表演及经营文化展演设施从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理工艺从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等电影从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等广播电视从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营及节目制作供应出版从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业，不含电影发行及广电节目和录像带节目的发行广告从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告设计产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问数字休闲娱乐从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务设计品牌时尚从事以设计师为品牌的服饰设计、顾问、制造与流通创意生活源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行，教育娱乐各领域有用的商品或服务；运用复合式经营，具创意再生能力并提供学习体验活动建筑设计包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计、地景设计等行业小结：中国大陆的文化产业与美欧差距约在30年，与日本、韩国、中国香港约在10年。以上两个表格在文化地产业态、业种的选择有重要参考意义。(二)物业产权运作模式：运作模式特色分析只售不租 出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。 由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。 转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。 售后招商：对投资者的权益很难保障。 先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。 只租不售 产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。 又售又租 部分租部分卖，出租部分起示范作用 分割产权 商铺出售 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。 不售不租 自主经营 同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 商家联营 以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利