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关于商品房买卖中违约情况的调查 一、我国商品房买卖中违约现状的调查 现如今，随着房地产市场的空前活跃，商品房买卖多了。商品房买卖中各式各样的纠纷也逐步多了起来。那我们今天就来看看在商品房买卖中都有那些违约的情况呢？ 综合我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种：??????? 第一，预期违约。这是从英美法的概念引申而来的。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型： ??????? 1、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。如：开发商在约定的交房期限届至前因房价上涨等原因明确表示不愿卖房，即构成预期拒绝履行，其应承担相应的违约责任； ??????? 2、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。如：商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的违约。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中，则更有针对性的反映了商品房买卖合同预期违约的诸种形态。 ??????? 第二，实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条条二款明确规定了买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人人另有约定的除外。而不履行，则是当事人不履行任何合同义务的表示，在此情况下，违约方应依严格责任原则承担违约责任。??????? 第三，不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付,是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。根据《合同法》第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应承担损害赔偿责任，根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，违约方亦应承担相应赔偿责任。房屋面积不适当履行是指所交付房屋的面积与合同约定的房屋面积不一致。此种情形，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条之规定依法处理。 第四，其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。??????? 购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。 二、我国商品房买卖违约的种类 下面我就用XX法院从2003年到2006年所受理的商品房买卖合同纠纷的具体数据来给大家一个直观的印象。虽然案件数量呈起伏状，但案件所涉标的额却逐年上升，从2003年标的额51.50万元上升到2007年的标的额420.76万元，案件数量也在2007年迅猛上升，从2003年受理该类案件8件到2007年受理该类案件283件。 该院受理的案件实际类型大致可以分为八类。 1、面积差异型 在所审结的258件案件中，涉及面积误差的15件，占审结案件的5.81%。其中面积增加，开发商起诉要求被告支付增加面积的购房款案件共10件，面积缩小导致购房者要求开发商返还购房款的5件。 2、广告宣传失实型 在所审结的258件案件中，涉及此类案件2件，占审结案件的0.78%。在商品房买卖过程中，人们因相信广告宣传而上当受骗的事时有发生，本院审结的案件中涉及2件，其中1件，开发