物业产品的市场细分及定位策略.ppt

五　物业投资财务可行性分析 物业投资财务可行性分析即对投资项目进行财务评价，按照国内现行的市场价格和国家现行的财税制度，从投资的角度分析和测算项目的收益和费用，计算项目在财务上的获利能力，以判断项目在财务上的可行性。它是决定投资项目命运的重要决策依据。 物业投资财务可行性分析 1.物业投资财务可行性分析的内容 （1）物业融资分析与安排 物业经营活动具有投资巨额性和资金占用周期长的行业特点，迫使从事物业投资开发的大多数经营者都要负债经营。做好资产与财务安排，合理运用资金杠杆作用，对于企业正常运作及经营活动的顺利进行至关重要。 （2）物业投资成本与收益的估算与分析 物业投资的收入来源有两个方面：物业持有期间所产生的增值；物业经营所产生的收益，如租金收益。在经济情况稳定时，物业收益的主要来源为其经营所产生的收益。 物业投资财务可行性分析 （3）投资财务效益分析 利用以上测算的成本与收益研究投资项目的盈利可能性和盈利大小，以确定项目投资活动的财务可行性。投资财务分析是财务分析工作的重要任务，其主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。 物业投资财务可行性分析 2.物业投资财务可行性分析方法 物业投资财务可行性分析方法可分为两大类：确定性分析法和非确定性分析法。前者是在项目未来值给出确定估值基础上展开分析的，后者是假定项目未来值是可变的，在项目未来值可变的基础上考察物业投资经济效益的变化情况。 物业投资财务可行性分析 确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法。常用的静态分析法有简单投资收益率法和静态投资回收期法。常用的动态分析法又分为动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法等。静态分析法和动态分析法划分的依据是资金的时间价值。 非确定性分析法可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和风险概率分析等。 物业投资财务可行性分析 （1）静态分析法 静态分析法是一种非贴现，即不考虑资金的时间价值的简易财务分析方法。 ① 简单投资收益率法 简单投资收益率法是对投资项目建成后所得净收益与总投资之间关系进行分析的一种方法。分析指标为简单投资收益率，它反映了投资项目的获利水平。 物业投资财务可行性分析 ② 投资回收期法 投资回收期法是反映投资项目回收所有投资所需时间的一种分析方法。投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。这是反映财务上投资回收能力的一个重要静态评价指标。 物业投资财务可行性分析 （2）动态分析法 动态分析法亦称现金流量折现法或贴现法，即考虑资金的时间价值，包括净现值法、内部收益率法和动态投资回收期法。 ① 净现值法 净现值就是项目寿命期内不同时间发生的资金流入量和流出量的差额（净现金流量）按设定的贴现率贴现到项目开始时点上的价值，即净现值。将项目寿命期内各年的净现值相加就是项目的总净现值。 物业投资财务可行性分析 ② 内部收益率法 净现值法是在已知外部收益率的条件下，根据这一收益率来评价投资项目或方案的。内部收益率法则不以预先设定的收益率为条件，而试图在项目内部找出一个事先不知道的收益率，找出一个使未来净现金流量现值正好等于期初现金支出量的贴现率，或总净现金流量现值为零的贴现率。所以称内部收益率，就是指物业投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。 物业投资财务可行性分析 ③ 动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。 （3）不确定性分析 ① 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称为收支平衡分析，是根据投资项目预计产出、成本和利润之间存在的内在关联性，分析三者之间盈亏平衡的表现，并决定和建立平衡点。 物业投资财务可行性分析 ② 敏感性分析 敏感性分析是考察项目利润或内部收益率、净现值等时，指出在影响它们的诸因素单个发生变化时的敏感程度。项目投资敏感度可以表示为某因素按一定比例变化时引起评价指标的变化幅度。通过敏感性分析，可以知道哪些因素变动对项目的经济效益影响较大，从而确定物业投资时的重点控制方面。 物业投资财务可行性分析 ③ 概率分析 概率分析是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，以进行效益评定的分析方法。所谓事件发生的概率，实质上是事件发生的可能性大小的一种度量；期望值即数学期望，是同时考虑经济指标取值大小及其发生概率大小的一种度量。 1.物业产品市场细分的有效条件是( )P71 A.可行性和可衡量性 B. 可进入性和可盈利性 C. 稳定性 D.以上都是 2.下列哪个不属于物业市场细分的方法（ ）P74 A. 单因素细分法 B.双因素细分法