_买卖不破租赁_的法理困境及其出路.pdfVIP

第 卷 第 期 顺德职业技术学院学报 7 3 Vol. 7 No. 3 年 月 2009 9 Journal of Shunde Polytechnic Sept. 2009 问题探讨 “买卖不破租赁”的法理困境及其出路 高 健 （江苏苍梧律师事务所， 江苏 连云港 222000 ） 摘 要： 从 “买卖不破租赁” 的确切含义入手， 分析了该原则中所涉的买卖合同与租赁 合同两种合同关系， 以及 “买卖不破租赁” 中特殊的概括转移关系， 进而提出了 “ 自然 同意” 与 “ 自然承受” 的概念。 并从多个方面分析了 “ 自然承受” 对受让人的不利， 以 及 “买卖不破租赁” 中的 “ 同等条件” 对买卖双方的影响， 指出了其中法理上的困境。 同时， 提出了解困之道。 强调了引入 “个案衡平” 的重要性与必要性。 关键词： 买卖不破租赁； 自然承受； 同等条件； 困境 中图分类号： 文献标志码： 文章编号： （ ） D923 A 1672-6138 2009 03-0087-04 DOI ： 10.3969/j.issn.1672-6138.2009.03.025 “买卖不破租赁”，学界论述颇多，但多是从对该 破租赁”原则。但此原则全然不顾完全处于被动的承租 原则的理解和适用等方面进行阐述，本文拟从法理冲突 人的利益，致使租赁关系极不稳定，并从而导致社会经 的角度，对该原则本身的合理性进行分析，并提出相应 济关系的不稳定。到罗马帝政时期，对此原则做了限 建议。 制，规定如契约中有维持租约效力的条款的则条款优 先。但此仅是契约义务而非法定义务。近代民法理论， 1 “买卖不破租赁” 的确切含义及其法律依据 开始从重权属转到重利用，并把对弱势群体权利的保护 学理上的 “买卖不破租赁”原则主要是指：在租赁 作为重要的价值取向，出现了赋予租赁权一定物权性质 关系存续期间，出租人转让租赁物所有权的，原租赁关 的倾向，租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力，从 系对受让人和承租人继续有效。由于动产所有权转移以 而逐步确立了 “买卖不破租赁”原则，而后扩大为 “所有 交付为要件，如对动产适用 “买卖不破租赁”，则不利 权转移不破租赁”原则。由于所有权的转移主要因买卖 于财产流通，有悖于现代民法宗旨，故各国实践中， 关系而发生，习惯上还是称作 “买卖不破租赁” 。 “买卖不破租赁” 的租赁物仅指不动产，如适用动产， 由此可以看出， “买卖不破租赁”是债权的一个特 也仅是特殊的且经过登记之动产。另外，租赁物所有权 例，此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权 的转让，也不仅指买卖，还包括继承、赠与、遗赠、互 性质。各国法律也基本上持此观点。 《日本民法典》 甚 易、甚至合伙的出资等。所以，严格意义上的 “买卖不 至干脆把不动产承租权（租赁权）视为物权。 日民第 破租赁”，其表述应当是 “不动产租赁物所有权的转移 605 条[承租权的对抗力]规定： “不动产租赁实行登记 不破租赁”，或者 “不动产租赁物所有权的变