浅议特殊用地基准地价评估——以焦作市为例.pdfVIP

l【】国房地产金融 ·改 量 园 地 对外交通便利度)、基础设施状况、一≤0．10)、 “低”，(权重0．05)三 地。因此 ，特殊用地地价接近于住 公用设施状况、环境状况 (环境质 个档次表示 ，详见表 3-1。 宅用地地价。 量优劣度、绿地覆盖度、自然条件 - 通过比较分析可以发现，特殊 3．1．2 用途修正系数的确定 优劣度)、人 口密度状况、产业集 一用地与住宅用地地价影响因素相关 (1)用行业平均收益率比值法 聚状况、规划限制因素等；个别因 一陛较高。因此 ，特殊用地地价接近 确定用途修正系数 素主要包括 ：土地利用限制因素 ·于住宅用地地价。 行业用途修正系数是根据不 (容积率、建筑密度、建筑限高、土 · (2)通过近几年土地收购储备 同行业收益能力及其社会、经济、 地利用强度、特殊选址要求等)、宗 一——出让样点的现状用途与新规划 生态效益不同，通过待估行业土地 ∞ ∞ 地 自身条件 (宗地形状、宗地面积 、 ·用途比较分析 ，根据机会成本的理 收益能力与参照行业土地收益能力 临街宽度、临街进深等)。下面通 一论分析，得出特殊用地最适宜的用 的比值确定。根据地区生产总值构 过影响因素的权重大小对各类用途 途 (特殊用地最可能转化的用途)。 成项 目的行业分类，确定各类用地 地价影响因素的影响程度作相关性 ·详见表3-2。 对应 的行业归类 ；参照焦作市 对比分析。相关性程度大小用 “高” 通过比较分析可以发现 ，特殊 2007、2008、2009年统计年鉴数 (权重0．10)、“中”(0．05≤权重 t用地最可能转化的用途为住宅用 据，另外从市发改委、财政局、交 I 低 高 高 低 高 低 中 中 中 低 低 中 — — — — — ． — — — — — ． — ． ． — — — — — ． — ． — — — — — — ． — — — — — ． — ． — — — — — — ． — — — — — ， — ． — ． — — — — — — ． — — — — — — 通局、商务局、税务局等局委收集 表3-1 特殊用地相关程度对比表 了一部分行业效益资料，吸纳了部 分行业成本监审的结果，对全市各 行业平均利润率进行了初步测算， 测算结果详见下表。公共行业平均 交通繁华条件 利润率适当考虑社会效益和生态效 道路通达条件 益，同时比照地区生产总值贡献率 公交便捷条件 确定。根据测算的各行业平均利润 对外交通便利条件 率的比值确定特殊用地相对于住宅 基础设施状况 用地地价的用途修正系数分别为 公用设施状况