浅议分割土地评估.pdfVIP

浅议分割土地谭估 口秦忠芳 一 、 分割土地的概念 分割土地的用途要视政府的新规划而定，如 “分割土地”是在征地拆迁过程中出现 果规划不变，则分割土地的用途也不变，和原 的一种特殊土地，主要是在征地过程中，对原 宗地的用途一致；如果政府对分割土地重新 权属人所拥有的土地非整宗而部分征收，这 规划，则分割土地的用途为新规划用途。 就出现了土地的分割，分割出来的土地就叫 2．“带有建筑物的土地”：分割土地为 做 “分割土地”。 “带有建筑物的土地”时，分割土地为土地和 二、分割土地的类型 建筑物同时分割的，宗地上已建好建筑物，此 根据征地拆迁土地的不同情况，“分割 类分割土地的用途只能按原规划考虑。 土地”通常有以下三种类型： 3．“主体建筑物物基底 占地以外的土 1．原有土地为空地，尚未开发建设 ，此 地：分割土地为 “主体建筑物物基底 占地以 种情况 “分割土地”也为 “未开发建设用地”。 外的土地”时，此种分割土地同 “未开发建设 2．原有土地上已完成规划建设，拆迁分 用地”类似，如果政府没有新规划，则用途为 割的不仅有土地还包括其上的部分主体建筑 原宗地用途；如果政府对分割土地重新规划， 物，此种情况 “分割土地”为 “带有建筑物的 则分割土地的用途为新规划用途。 土地”。 (--)分割土地的规划指标 3．原有土地上已完成规划建设，拆迁分 1．“未开发建设用地”：分割土地为 “未 割的为其中主体建筑物基底 占地以外的土 开发建设用地”时，因土地的分割可能会影 地，此种情况 “分割土地”为 “主体建筑物物 响土地的开发建设，如果土地分割后政府不 基底 占地以外的土地”。 对分割土地重新规划而按原宗地规划建设， 三、分割土地的价值内涵 则分割土地的规划指标为原宗地的规划指 《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋 标；如果政府对分割土地重新规划，则分割土 拆迁估价指导意见》房屋拆迁评估价格为被 地的规划指标为新规划指标。 拆迁房屋的房地产市场价格。土地拆迁补偿 2．“带有建筑物的土地”：分割土地为 价值实际应该是在市场价值的基础上还包含 “带有建筑物的土地”时，此种分割土地已按 了根据相关条例对被拆迁方的补偿的搬迁 原规划指标完成开发建设，所以此种分割土 费、停产停业损失等，所以分割土地的价值内 地的规划指标为原宗地的规划指标。 涵应该为 “分割土地 自身的价值 +对原宗地 3．“主体建筑物物基底 占地以外的土 的影响(分割后价值的提升或减损)”—拆迁 地”：分割土地为 “主体建筑物物基底 占地以 补偿价值。 外的土地”时，分割土地的规划指标也与 “未 四、分割土地的用途及规划指标 开发建设用地”相似，如果分割土地不能再 (一)分割土地的用途 重新规划 ，则此种分割土地按原规划指标考 1．“未开发建设用地：分割土地为 “未开 虑；如果政府对分割土地重新规划，则此种分 发建设