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房地产专业知识 一、房地产基础专业知识 什么是房地产 答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 1） 土地 2） 建筑物 3） 房地产物权 2、什么是土地所有权？ 答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。在中国国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。 土地所有权和土地使用权争议，又称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。它包括两方面的内容，一是土地所有权归属问题的争议；二是土地使用权归属问题的争议。所谓“归属问题”，也就是土地归谁享有所有权，土地归谁享有使用权的问题。土地所有权争议一般发生在国家与农村集体所有制单位之间，农村集体所有制单位之间。土地使用权争议一般发生在国有土地使用者之间，集体土地使用者之间，单位与个人之间。 3、土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校（公立）、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 出让：从国家有偿取得使用权， 4、什么是土地使用权出让？ 答：指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 问题：1、出让交易双方是国家和用地单位或个人。 5、、土地使用权出让方式怎样？ 答：有招标、拍卖及双方协议的方式。 土地出让合同的分类：分三种： A《划拨土地使用权补办出让合同》 B《宗地出让合同》房地产开发项目使用 C《成片开发土地出让合同》-开发以工业项目为主的工业园 6、土地使用权转让及方式？ 答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与、继承等方式。 注意：在这里未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。a、a、a、a、指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为：下列方式: 1. 买卖； 2. 交换； 3. 赠与； 4. 以房地产抵债；a、通过出让方式取得土地使用权后 　　微利房——深圳市在1989年首先提出。深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。深圳市每年约供应福利房2000余套，微利房7000余套。1997年微利房价格为2500-3500元/平方米，福利房价格约为1000元/平方米。微利房即相当于我们后来说的经济适用房。 　　经济适用房——1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。经济适用住房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%-3%的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)构成，约占住宅总量的70%。 　　安居住房——国家安居工程是国家为推动房改，加快城市住宅建设及解危解困和建立住房新制度的一项重大举措。1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收家庭出售。3年多来,全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。 　　廉租房——在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 　　房改房——也就是福利分配给职工的住房，房改后由职工按规定购买。房改房原包括成本价购买的公房和以成本价购买的公房。国家原来规定，职