房地产估价师2003-2009历年真题指错题分类汇总.xls

Sheet6 Sheet5 Sheet4 Sheet3 Sheet2 Sheet1 （2）成本法 （3）收益法 （4）假设开发法 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 1．致委托人函中没有说明估价时点 2．致委托人函中缺法定代表人的签名 1、致委托方函中缺少估价时点 2、致委托方函缺少估价报告应用的有效期 1、致委托人函中缺少估价目的。 1、附件缺少房屋共有权证复印件 2、附件缺少估价对象内部照片 3、附件缺少他项权利证明 1.致委托人函缺估价对象的详细说明 2.致委托人函缺估价报告应用期限 3.致委托人函缺缺法定优先受偿款 1、注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 交易日期修正 按区域因素修正和个别因素修正 按区位、权益、实物来修正 1．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高 2．区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比) 3．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致 4．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值 1、市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素不一致。 2、可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正。 3、开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入 1、技术报告可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。 2、比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等是否相近（未对权益状况进行修正） 3、缺少可比实例因素的分析说明（缺少可比实例因素修正系数表） 4、可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。 5、市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。 6、估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。 7、技术报告市场法缺少计算公式（市场法计算比准价格缺少计算过程） 1、市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。 2、市场比较法中缺少比较因素修正说明。 3、市场比较法中交易日期调整系数错误。（市场比较法中交易日期调整系数取值没有说明理由） 2.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内） 3.可比实例成交价格内含不清（未说清是建筑面积还是使用面积） 4.可比实例C未指明用途，应指明办公用途 5.交易日期调整依据错误，应指明细分市场的（不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4至6月价格平稳） 6.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度 7.“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套 8.个别因素缺少物业管理的修正 9.可比实例B装修调整系数有误（装修档次描述不清，应有详细说明） 10.成新率100%与“较新”不符，应为全新 11.基础设施情况属区域因素 1.市场法中缺计算公式（本题考点和06年相同，指错题中也有这一项） 12.估价对象共五层，可比实例为四层，应说明或修正 13.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整（如可比实例未考虑其他地上定着物调整） 比准价格的确定或其他未考虑的错误 1.市场法对可比实例的介绍缺是否有地下车库的说明 2.可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例 3.可比实例C交易时间与估价时点相距近一年以上，不宜选作可比实例 4.可比实例B成交规模小，与估价对象不相当 5.周边景观属于区域因素 6.市场法缺权益状况说明与调整 7.市场法缺地上车位的价值计算 8.市场法缺楼层差异的调整 年运营费用 净收益 选用适当的资本化率 年收益 收益年限的确定 收益公式和价格的确定 1、未分析租金水平的变化趋势 2、一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响 3、三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响 4、六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数 5、年运营费用中不应计算土地使用费 6、未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用 7、保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算 8、资本化率取值未说明理由 9、可获收益年限错，应为36年 1、年有效毛收入中80元/月的计算单位是使用面积，应对计算表达式中建筑面积进行相应换算 2．地下车位100％的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由 3．收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算 4．年有效毛收人中押金收益也应乘出租率90％ 5．年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费；确定管理费率缺理由 6．年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由 7．报酬率计算应