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2.公允价值模式下用途转换 （1）自用转为出租 房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的 建筑物、土地使用权出租，应按转换日的资产的公允价 值作为投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价 值之间的差额，如果公允价值大于账面价值，其差额计 入“其他综合收益”；如果公允价值小于账面价值，其 差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的，是 为了防范企业通过转换用途来调增利润。（简称账面价 值—公允价值） 32 【例7】甲公司将自用的一栋办公楼从2015年1月1 日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公 楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值 准 备 ， 账 面 价 值 为 1500 万 元 ； 其 公 允 价 值 为 1800 万 元。在采用公允价值模式下，甲公司在2015年1月1日将 自用转为出租的账务处理如下： 借:投资性房地—成本 1 800（公允价值） 累计折旧 贷:固定资产 其他综合收益 500 2 000 300 （注：新变化） 33 如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理： 借:投资性房地—成本 累计折旧 公允价值变动损益 贷:固定资产 1 400（公允价值） 500 100 2 000 34 （2）出租转为自用 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自 用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计 入当期损益（公允价值变动损益）。（简称账面价值— 公允价值） 35 【例 8】2015年4月1日，甲企业因租赁期满，将 出租的写字楼收回，作为办公楼用于本企业的行政管 理。转换日，该写字楼的公允价值为2000万元，该项房 地产在转换前采用公允价值模式计量 ，原账面价值为 1800万元，其中：成本为1500万元，公允价值变动为 300万元。甲企业的账务处理如下: 借:固定资产 2000（公允价值） 贷:投资性房地产—成本 —公允价值变动 公允价值变动损益 1 500 300 200 36 内容 一个 概念 投资性房地产包括：①已出租的土地使用权；②持有并 准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。 二种 模式 （1）成本模式：初始计量是确定成本、后续计量应计提 折旧（摊销）和计提减值、处置时确认其他业务收入 （2）公允价值模式：初始计量确定成本、后续计量应将 公允价值变动计入损益、处置是确认其他业务收入 二个 转换 （1）计量模式转换：成本模式可以转成公允价值模式， 按会计政策变更处理；公允价值模式不得转为成本模式 （2）用途转换：成本模式下的转换（账面价值转账面价 值）、公允价值模式下的转换（账面价值转公允价值，其 差额计入其他综合收益或公允价值变动损益） 本章现场总结 投资性房地产的会计处理 37 THANK YOU 38 2015CPA《会计》 第七章 投资性房地产 主讲老师：郑庆华 1 1 目 录 本章考试情况分析 本章框架、新变化及考试重点 本章重点、难点详讲 本章现场总结 2 本章考试情况分析 本章在考试中处于一般的地位，分数在3分左 右，以出客观题为主，有时可以作为主观题的一部 分。 3 4 投资性房地产 投资性房地产的特征与范围 会计处理 二种模式 二个转换 本章框架、新变化及考试重点 特征 范围 成本模式 公允价值模式 计量模式转换 用途转换 应注意的是，今年本章将投资性房地产转换中原计 入“资本公积——其他资本公积”科目改为计入“其他 综合收益”科目。 本章复习重点是投资性房地产核算的成本模式、公 允价值模式以及用途转换。 5 本章重点、难点详讲 本章应掌握三句话：一个概念（投资性房地 产）、两种模式（成本模式、公允价值模式）和两个转 换（计量模式转换和用途转换）。 一、投资性房地产的概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两 者兼有而持有的房地产，主要包括：①已出租的土地使 用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出 租的建筑物。 6 二、投资性房地产的核算 投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允 价值模式分别进行核算，具体分析如下。 （一）采用成本模式核算投资性房地产 采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初 始计量、后续计量和处置三个步骤： 7 1．投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来 源的房地产其成本构成不同： （1