HEMCRC华尔盟商业研究中心县域商业与第三次城镇浪潮.pdfVIP

HEM-CRC 华尔盟商业研究中心 中国县域商业地产与第三次城镇浪潮 一、县域商业迎来发展大热潮 1、 “城镇化”掀起第三次浪潮，县域商业迎来发展契机 第一次浪潮促进整体经济发展：改革开放以来，我国城镇化发展进程大致可以1995 年为界分为两个阶段。第一阶段为1978～1995 年，是城镇化恢复发展期，这个时期乡 镇企业吸收非农产业就业人数占同期中国非农产业新增就业总数的43.3%，农村人口转 移在很大程度上带有“离土不离乡”的特征，城镇化率由1978 年的17.9%提高到1995 年 的29.0%，提高了11.1 个百分点，年均提高0.64 个百分点。 第二次浪潮带动大城市发展：第二阶段为1996～2008 年，是城镇化加速发展期， 上世纪90 年代后期应对亚洲金融危机加大城市基础投资，特别是“十五”计划提出城镇 化战略后，城镇化呈现加速发展态势，城镇化率从1996 年的30.5%提高到2008 年的 45.7% ，提高了15.2 个百分点，年均提高1.27 个百分点，成为新中国成立以来城镇化率 提高最快的时期。 第三次浪潮迎来县域经济发展：自2008 年全球金融危机后，中国经济发展的外部 环境和内在条件都发生明显变化，加快推进“城镇化”是扩大内需、增强中国经济增长 动力的重要途径。未来一个时期是中国推进城镇化的关键时期，将迎来城镇化的 “第三 次浪潮”，城镇化率仍将保持每年以1%左右的速度快速增长，预计到2020 年城镇化水 平将达到60%左右，新增城镇人口约3 亿人。 而随着“城镇化”第三次浪潮的推进，在大城市过度膨胀和逐渐饱和的情况下，交 通网络设施的不断完善下，小城镇迎来了新的发展机遇。大多数小县城早在2008 年左 右就开始展开新城区的发展规划，规划新城区建成后一般吸纳人口约10-20 万左右。新 城区的发展为商业地产提供了新的发展空间，而人口的聚集为商业地产的发展提供了有 力的消费支撑，县域商业地产将成为一个新的发展契机。 2、第三次浪潮更带来县域居民消费升级，县域商业面临更新换代的发展机遇 在第三次“城镇化”浪潮中，带来的不仅是经济的增长与城镇人口数量的增加，同 时带来了居居收入及消费水平的提高、消费观念及习惯的转变。据国家统计局公布数据， 2010 年我国城乡居民人均收入比上年分别实际增长7.8%和10.9%。这是自1998 年来， 我国农村居民人均纯收入实际增速首次超过城市。此外，2010 年全国城镇居民家庭人 均消费性支出比上年增长9.8%，增速高于上年0.7 个百分点。这说明，在全国收入、消 费水平普遍快速上涨的情况下，农村居民收入水平及消费力上涨速度更是超前。这为县 域商业的发展提供了有力的支撑条件。 此外，城乡居民的消费观念及结构也在转变。他们的消费结构向发展性和享受性方 向转变，他们对购物环境的需求、品牌的需求在逐步提升，他们逐渐能接受信用卡消费，另 外可以设想，当县城居民使用信用卡透支消费普及时，又会产生怎样惊人的消费力。而县 域传统的商业形态已落后，已不能满足日益变化的消费需求，正面临更新升级的发展机 遇。 3、县域商业地产投资门槛“低”，成新的“投资热点” 目前大城市商业投资门槛越来越高，纵观武汉1+8 城市圈，武汉市场上在售商铺价 格一般也在3-5 万元/平米，地段好一点的核心位置价格约在5-10 万元/平米，而更有极 个别高端商业项目价格已经达到10 万元/平米以上，如汉口曼哈顿商业中心。而周边一 些小城市商铺售价就低了许多，大多以1-3 万元/平米为主。相比武汉等一二线城市，周 边小县城商业投资门槛低，使得投资客户转战周边小县城的商铺，从而引得县城商铺一 片火爆。如团风县商业步行街2011 年10 月底开盘，总共3 万方体量的商铺，均价1.1 万/平米，去化率高达80% 。 由于看好三四线城市的商业地产发展前景，一些房企已开始陆续进驻这些城市寻觅 商机，如万达进驻宜昌、襄樊；铜锣湾、家乐福进驻孝感；银泰集团在仙桃投资35 亿元； 雅阁集团度假酒店品牌挺进黄冈；中百集团几乎扩展到大部分县级城市等等。 县域商业地产的低门槛引来许多投资散客，而面对市场上火热的投资需求，这无疑 成为了许多开发商眼中的另一个大商机。 二、 风起云涌，机遇背后的风险 国内县城发展大多都是呈“单核”状的城市结构，即一个城市只有一个核心商圈，且县 城居民消费习惯向核心商圈聚集。目前，随着城市化进程的加快，县城城市逐渐在扩大，发 展新城区，从“一核”向“双核”甚至“多核”转变，而新城区的发展也将带来又一个