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19--36 第四部分 土地估价方法 第二章 收益还原法 一、大纲要求： 三、收益还原法 (一)考试目的 测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．收益还原法概念 2．收益还原法的基本公式 (1)公式的内涵 (2)公式的表达式 (3)公式各变量的含义 3．收益还原法不同情况下的公式 (1)预期纯收益不变情况下的公式 (2)预期纯收益变化情况下的公式 (3)还原率变化情况下的公式 (4)收益年期不同情况下的公式 (5)不同公式的应用条件 4．收益还原法估价的基本步骤 (1)总收益测算的项目和方法 (2)总费用测算的项目和方法 (3)不同条件下纯收益测算方法 (4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等 (5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定 5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。 (1)土地年总收益的概念 (2)土地年总收益的构成及计算方法 (3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法 6．总费用的测算方法 (1)土地年总费用的概念 (2)土地年总费用的构成及计算方法 (3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法 7．土地纯收益的概念及测算方法 (1)土地纯收益的概念 (2)土地纯收益的计算方法 (3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 8．土地还原率的概念及其确定方法 (1)土地还原率概念 (2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率 (3)安全利率加上风险值调整确定还原率 (4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率 (5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系 9．收益还原法的适用范围 (三)考试基本要求 掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法； 熟悉：收益还原法的适用范围。 二、本章知识汇总： 2.1 收益还原法 （一）收益还原法概念 1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。 2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。 （二）、收益还原法不同情况下的公式。 收益还原法的基本公式 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 原理：收益还原法又称收益资本化法，是利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性。由于土地具有永续性，人们可以期待未来的恒久性土地纯收益，当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a以一定的还原利率r折现为现在的价值时，就表现为土地的价格。 收益还原法不同情况下的公式 1、预期纯收益不变情况下的公式 （1）土地还原率固定，土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同，为： 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 （2）、土地使用年期有限的土地价格计算公式 式中：n——使用土地的年期或有土地收益的年期。 2、预期纯收益变化情况下的公式 1）t年前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r不变。 土地使用年期无限： P=+ (i=1…t) 土地使用年期有限为n： P=+× (i=1…t) 2）纯收益按等差级数递增或递减，差额为b 土地使用年期无限 P= 土地使用年期有限 P=( )×[1-]× 3）纯收益按一定比率递增或递减，比率为s 土地使用年期无限 P= 土地使用年期有限 P= 3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式 P=++…+ （三）、收益还原法估价的基本步骤 收益还原法的程序是： 1）收集相关资料 2）测算年总收益 3）确定年总费用 4）计算年纯收益 5）确定还原利率 6）选用适当的计算公式 7）试算收益价格 8）确定待估宗地地价 其中的基本步骤是： (1)总收益测算的项目和方法 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。 (2)总费用测算的项目和方法 总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同，在计算时，首先要分析可能产生的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常