同地同价的历史脉络及未来趋向.pdfVIP

研究与探索 SHANGHAlTUDI 得多，引入 了许多同一地块土地 集体土地。因此，同地同价是仅 三、同地 同价未来实现方式 价值息息相关的影响因子，更为 限于集体土地之上，与国有土地 的思考 科学合理。土地管理法由于受立 毫不相干。至于十八届三 中全会 狭义同地 同价和广义 同地 同 法年代的历史局限(彼时统一的 改革决定中提到的同价也仅是指 价各有利弊，在 目前城镇化快速 土地招拍挂市场尚未形成 ，土地 集体经营性建设用地在出让 、租 发展阶段 ，大多数地方依靠土地 转性后的市场价格并不存在或是 赁 、入股方面与国有土地 同等入 财政 ，经济发展方式 尚未转型的 说 尚未显性化)，是 以土地的原有 市、同权 同价。 情况下 ，广义同地同价的操作模 用途为原则进行补偿 ，因此体现 二、同地同价的现实困惑 式无疑更具适用性 。但在十八届 出了基于年产值的补偿标准制度 通过以市县为基础制定统一 j中全会已明确的土地制度改革 设计 ，是对集体经济组织因让渡 标准的方式达到的同地 同价 (广 方 向下 ，应更多的让市场在资源 所有权产生的损失的补偿 ，并未 义同地同价)，和通过评估每幅被 配置中起决定性作用 ，狭义同地 考虑集体土地转变性质和用途后 征收土地得出个别标准的方式达 同价的操作模式应是趋势。 将带来的增值。 到的同地同价(狭义同地同价)存 首先 ，应将价格的决定权交 从区片综合地价参考的一揽 在着操作措施上的差别，这种变 予市场，在 目前集体土地尚未形 子因素(尤其是土地区位、土地供 具体为一般的处理方式 (由狭义 成市场情况下，可 以先将定价方 求关系因素)可以看 出，引入区片 变为广义)在具备一系列优势的 式市场化 ，即由第 方独立机构 综合地价不仅考虑了集体经济组 同时也带来了两个问题： 进行评估。待今后集体经营性建 织的损失 ，也包含了土地转变性 一 是从资源配置 的角度而言 设用地入市制度成熟后 ，再进一 质和用途后将产生的增值 ，是国 可能会挫伤一部分生产效率高的 步研究其他集体土地的定价机 家有意将这部分增值予以让渡。 人的积极性 。由于对补偿的标准 制。并且 ，随着依靠大规模征地 可以说 ，由统一年产值标准向区 是整齐划一的，排除了不同集体 的发展方式转变，以及缩小征地 片综合地价的转变是提高农民在 土地所有权人对所有土地的组 范围的改革要求，对于被征收上 土地增值收益中的分配比例的一 织、投入等主观因素，排除了因此 地引入第 方评估的条件会逐步 种举措。以浙江省为例，其2011 而带来的土地生产力的提高 ，这 具备。由此 ，也进一步需要第■ 年公布的全省征收集体土地土地 就挫伤了那部分生产效率高的人 方评估机构及行业协会在业务能 补偿费最低保护标准按统一年产 的积极性 ，也会使得低生产效率 力、公信力以及制度配套等方面 值标准为2．88万元／亩 ，而按区片 的人不愿意改进和提高生产效 积极跟进 ，努力在被征地农 民和 综合地价则为3万元／亩。 率，因为一旦土地被征收，他们那 政府之间形成一个缓冲带。 4．同地 同价