世纪财税6月13-14日土地增值税课件.pptVIP

税收知识与经济效益成正比 3、开发土地和新建房及配套设施的成本的鉴证与审核 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（《土地增值税暂行条例实施细则》第七条）。 （1）土地征用及拆迁补偿费： 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 税收知识与经济效益成正比 ①《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 关于拆迁安置土地增值税计算问题： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第 （一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（见附表7） 税收知识与经济效益成正比 【案例分析17】如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？ 以出让方式取得土地使用权，缴纳土地出让金以后，发生的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出为“拆迁补偿费”。因为对于被拆迁人而言，拆迁补偿收入不属于营业性收入，所以，拆迁补偿费支出无论是支付给个人，还是单位都不需要取得营业性发票。应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、单位主要领导审批证明、补偿费支领报表和支领收据为原始凭证。如果当地主管税务机关规定使用税务机关监制的免费专用收据的，应使用免费收据。 税收知识与经济效益成正比 以转让方式取得土地使用权，与地价款一并支付的地上地下建筑物、附着物、设备拆迁补偿支出应视为土地使用权转让支出。这部分支出应视为“转让无形资产—土地使用权及地上建筑物”支出，为营业性支出。因此，支付这部分款项时，应全额取得“转让无形资产—土地使用权”发票。 税收知识与经济效益成正比 （2）前期工程费： 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （见附表8） （3）建筑安装工程费： 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ①《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 税收知识与经济效益成正比 ②《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （见附表9） 税收知识与经济效益成正比 【案例分析18】房屋装修费用怎样确定？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。这里的装修是什么意思？ 《营业税税目注释》二、建筑业（四）装饰，是指对建筑物 构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。 计算土地增值税时，装修也必须符合以上标准，所发生的费用才能够扣除。 税收知识与经济效益成正比 【案例分析18】地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除？ 某房地产公司开发房屋总可售面积185300平方米，其中地下可售车库5300平方米，地上商