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综合商贸房产开发项目分析报告 一、项目地理及时机优势 宜春，古称袁州，赣西中心城市之一，位于江西省北部，东径 113°54 ′，北纬 27°33 ′，属中亚热带季风气候区，四季分明，春秋季短，而冬夏季长，冬季冷而夏季热， 春季湿而秋季干，热量丰富，降水充沛， 日照充足，霜期短，气候资源丰富，是国家 园林化城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市、国家生态城市。近二年市人民政府 投资 2.5 个亿，即力打造 “生态宜居城市”，实现 “城在林中、水在城中、人在景中 ” 的山水之美，体现 “精、巧、灵、秀、美”的城市特色，使市民感到 “家门口就是小 公园，到处都能看到郁郁葱葱的树木，是多少钱也买不来的自然环境的享受 。” 宜春市人民政府今年又制定出三年内投资 43 个亿，拉动民间投资 330 个亿，加 速宜春中心城区城镇化建设步伐，实施 “六个六”工程，使宜春负有 “亚洲锂都、宜 居城市、森林宜春、月亮之都”盛名更加美轮美奂 。所以该项目从大气候上正遇非常 有利的时机 。 二、项目位置优势 宜春中心城区北面市容最繁华 ，街道最长 ，道路最宽的袁山大道是宜春市 1991 年在城市北面建设的第一条主要街道，通过 20 年的发展，从当时的 1 公里长已贯通 到现东西长 6.2 公里，现东边起端十几平方公里是宜春市人民政府、宜春市袁州区人 民政府新的行政中心，新型产业集中地 。江南规模最大的体育中心就座落在大道的 3.2 公里处，大道中段 3.9 公里处与 2005 年贯通的南北主要通道高士北路已成为宜春餐 饮、休闲 、学校、公园、新城区居住群的主要街道，宜春金融中心、通讯、电力、机 关、交通全部贯穿于袁山大道的两侧，商城农贸市场危房改造项目位置，就座落在袁 山大道最繁华的中段十字路口 200 米处、是该大道已独一无二的风水宝地 。 四、项目商、居环境优势 宜春商城农贸市场，自投入使用以来，经过 10年的运转，已成为北面城市新区几十万人 口唯一的 “菜蓝子”窗口，并幅射各乡镇及赣西地区各集贸市场，每天进入市场的人流量达 1.5 万人次以上，年交易额 2009 年初步统计已突破 1.5 个亿。可想而之，该地已完全具备商 业经营最根本的价值——那就是人气旺盛，人气旺才能带动财运的流转与聚积。根据宜市府 办抄字 （2010）193 号、宜市规字 （2010）115 号文件精神、该项目按照宜市府办抄字 （2007） 053 号文件精神拆除重建，现初步建筑规划设计方案、重建总面积 90640 平方、（其中：地上： 72100 平方、高层住宅：50500 平方、商业：216000 平方，地下车库：18540 平方）。该方案 是按照市规划部门的意见，将前面锦华大厦一并拆除进行规划。项目定位为宜春市中心城区 城北大型商业综合性建筑体，为市民提供优越的购物天堂。建筑风格成为本地段标志性建筑， 以带动周边建筑及整个地段的商业及居住档次。 五、项目投资预算分析 （一）项目概况 2 ①总用地面积：6230、2m 2 2 2 ②总建筑面积：90640m (地上：72100m ，地下：18540m ) 2 ③高层建筑面积：50500m ④商业建筑面积：21600m2 2 ⑤地下车库建筑面积：18540m （二）建设投资预算 A、建筑直接成本 1 2 1．建筑成本直接费：1800 元/m 2．配套设施费：350 元 2 3．城市建设配套费：150 元/m 2 4．项目管理费：50 元/m 2 5．直接