论司法鉴定评估工作的风险防范.docVIP

论司法鉴定评估工作的风险防范 (本文已发表在《中国房地产估价与经纪2009年第2期》) （文/王学哲） 摘要：司法鉴定评估所独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”是区别于其他评估业务的特点所在。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人的切身利益，这种对立环境中的评估工作更需要估价师提高风险防范的意识。本文从笔者的工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定工作的风险防范进行了探讨。 关键词：司法鉴定房地产 评估 风险 防范 正文：???????????????????????? ??? 一、对司法鉴定评估的认识 所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托，运用专业的估价知识和方法，依照法定的程序，对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进行专业判断的一种活动。 我国的司法鉴定评估业务不过短短几年的历史。但由于法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，房地产评估鉴定逐渐成为司法环节中一项重要的技术工作。 总结起来，司法鉴定评估工作具有如下四大特点： 1.目的的“公正性” 与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，司法鉴定评估当事人双方具有平等的法律地位，其根本目的是为了当事人的合法权益，体现司法公正原则，为人民法院妥善处理经济纠纷提供参考。 2.行为的“严肃性” 司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。 3.过程的“复杂性” 司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制；另一方面，司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况，这都给司法鉴定评估工作带来了挑战。 4.结果的“精确性” 司法鉴定评估所具有的法律效力使得起估价结果直接关系到当事双方的切身利益，许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性的严格审查。这和我们估价行业以往常常强调的“估价结果允许有±10%的误差”有着明显的矛盾。 源自于其自身的特点，司法鉴定评估工作所承担包括法律风险、技术风险、道德风险和经济风险往往高于其他评估业务。很好的控制司法鉴定评估环节的各种风险同样是一件复杂而重要事情。 二、司法鉴定评估的风险控制要点 1.明确的估价目的 司法鉴定评估的估价目的包括拍卖底价、分家析产、折价抵债等等。明确估价目的，对于我们进一步设定价值定义，制定技术路线都十分重要。估价师在实际工作中，应取得案件的起诉书、判决书、鉴定申请书等卷宗资料，并与法官就估价目的进行充分的沟通，并应在评估委托书中进行明确。避免估价报告和估价结果答非所问，给司法审判和执行工作带来不利影响，使估价机构陷入被动。 2.合理的价值定义 价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义的相对确定性不同，鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同，存在较大的差异，对控制估价机构的法律风险至关重要。举例来说，拍卖目的情况下往往评估的是其合法转让条件下的市场交易价值；但对于很多分家析产目的下的鉴定评估，估价对象往往权属资料不齐或受限制（例如宅基地），这就需要估价师与法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。 合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，很好估价的根本目的相结合，避免不假思索的“市场价值”，深刻的理解市场价值仅仅是价值的一种形式，从根本上去规避司法鉴定评估的潜在法律风险。 3.谨慎的假设和限制条件 估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件都应得到法院的事先认同，由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会对审判和执行产生影响。除法院允许外，司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。 4.科学的估价方法 司法鉴定评估应当仅仅围绕价值定义，优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中，必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例，科学的设定价值定义条件下的各个比较因素，使得估价结果不偏离价值定义的内涵。 5.严谨的技术路线 ⑴现场踏勘 估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场踏勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员