土地评估各方法综合测算表.xlsVIP

假开法在建工程 成本法（在建工程成本） 成本法(现房成本) 收益法 市场法 市场法标准部 用途 —— 合计 说 明 一、重新购建价格 投资利润率 二、在建工程折旧 三、测算结果 成本法估价测算汇总表 用途 项目 利息率 5．测算结果 说明 1.土地取得成本 2.开发成本 (1)勘察设计和前期工程费 (2)建筑安装工程费 a.基础工程费用 b.结构工程费用 c.设备安装和装饰工程费用 (3)室外工程费 a.基础设施建设费 b.公共配套设施建设费 3.管理费用 土地 房产 4.销售费用 5.投资利息 6.投资利润 利润率 7.销售税费 土地单价 房产单价 房地产总价 土地单价×收益建筑面积＋房产单价×分摊无收益面积后的已形成建筑面积 土地单价×收益建筑面积 一、开发完成后的房地产价值 销售单价 二、取得在建工程的税费 取得税费总额 三、续建成本 （1)基础工程费用 （2)结构工程费用 （3)设备安装和装饰工程费用 （1)基础设施建设费 （2)公共配套设施建设费 6.续建成本单价 7.续建成本总价 四、在建工程房地产价值的求取 1．后续开发经营期（月） 根据项目规划及现状建设情况取值 开发完成后的总价 根据上文计算结果 开发完成后的单价 3．后续必要支出 (1)取得在建工程的税费 (2)续建成本 (3)管理费用 (4)销售费用 (5)投资利息 按2008年12月23日中国人民银行公布的1年固定资产贷款年利息率5.31%计算 (6)销售税费 4．后续应得利润 收益建筑面积 土地总价 销售总价 续建成本单价×分摊无收益面积后的建筑面积÷10000 办公 商业 办公 地下商业 晶都国际酒店 朝阳区酒仙桥路26号 海润国际 朝阳区将台路乙2号 豪成大厦 朝阳区左家庄中街 新华联丽港 朝阳区酒仙桥东路9号 车库（个） 车库 车库 单价 成本法 分摊无收益面积 (2)毛地价 (4)土地开发费 (5)年期修正系数 估价对象 案例A 案例B 案例C 案例A 案例B 案例C 都心公馆 府上嘉园 德胜佳苑 交易价格 待估 交易日期 正常交易 正常交易 区位状况 住宅聚集度 九通 实物状况 毛坯房 项目名称 项目位置 成交价格内涵 建成年代 创业大厦 海淀区中关村东路1-3号 办公 公开市场价格 2000年 遗留装修 银网中心 海淀区知春路113号 2003年 优盛大厦 2008年 估价对象 A B C 交易价格 待求 交易情况 开发完成后的比准价格 金额（元） 管理费 保险费 成本逼近法 重置成本法 单位 取费标准 相关说明 一、土地取得成本 元/平方米 1.土地购买价格 2.土地取得税费 四、投资利息 五、投资利润 六、销售税费 七、土地单价 八、土地总价 万元 道路通达度 距离区域中心距离 约2公里 基础设施情况 距公交车站、地铁距离 200-500米 500米 规划限制 有一定限制 自然人文环境优劣度 公共服务设施完备度 公共部分装修情况 交易情况 3.土地开发成本 根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取 二、管理费用 一.土地取得成本 备注 备注 另一情况 (3)毛地价契税 4.年期修正系数 三、销售费用 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算 成本逼近法 一.开发成本 c.设备安装和装饰工程费用 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1-税率) 4、其他费用 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10% 3、室外工程费 1、勘察设计和前期工程费 2、建筑安装工程费 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算 九、房屋总价 万元 房地产总价（万元） 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员