房地产评估 推荐.pdfVIP

第五章 房地产评估 §1 概述 土地 —— 自然供给（无弹性）+ 经济供给（有弹性） 自然特性 —— 位置固定性 +质量差异性 +效用永续性 土地的特性 经济特性——供给稀缺性 +可垄断性 +土地利用多方向性 +效益级差性 一、土地+土地使用权 集体土地 不能流转 国有土地所有权→ 地价一般是土地使用权的价格 70年 —— 居住用地 出让 40年 —— 商业、旅游、娱乐用地 土地使用权 50年 —— 其他 转让 —— 未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 出租 —— 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押 —— 不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记 申请续期 —— 最迟于届满前一年 未被批准续期 —— 国家无偿收回 地租理论 ——土地所有权带来利润→ 土地有价格 地价理论 ——是地租的资本化 二、地租 +地价理论 是地租的资本化 + 是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等） 地价特征 有增值性 与用途相关 +有个别性 +有可比性 房地产——房地+权属→ 房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押 三、房地产+特性 位置固定性 + 供求区域性 特性（8） +长期使用性 +大量投资性 +保值增值性（如改良和城市基础设施完善） +投资风险性+难以变现性+政策限制性 供需原则（即供求原则）—— 虽然土地的垄断性 → 独具特点 替代原则 四、房地产评估原则（技术5原则） 最有效原则（即预期原则）—— 最佳使用 贡献原则 ——是收益法和剩余法的基础 + 判断追加投资的适当性