房产税、土地使用税、个人所得税税收政策专题讲座.pptVIP

主讲：陈兰 三亚弘纳税务师事务所所长 三亚学院会计专业讲师 高级会计师、注册税务师 注册会计师、注册资产评估师 2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。财税[2009]3号、国务院第546号令 我省自1989年5月12日起，根据《海南省财政税厅关于外商投资企业若干税收政策的通知》（琼财税【89】外字第11号 1989年5月12日），本着在海南的国内企业与外商投资企业实行一样的税收制度，平等竞争的精神，对外商投资企业停止执行“城市房地产税”改为“执行国内”“房产税” 以征税范围内拥有房屋产权的单位和个人为纳税义务人。 具体规定如下： 　　1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人； 2.产权出典的，承典人为纳税人；　3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人；　4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；　5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 房产转租人，无需缴纳房产税，琼地税函〔2006〕299号 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。财税[2009]128号? 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。财税[2006]186号 （一）征税对象 房产税征税对象是房产及具备房屋功能的地下建筑物。 房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。财税地字〔1987〕3号 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。财税【2005】181号 房地产企业开发建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应该按规定征收房产税。国税【2003】89号 （二）征税范围 城市、县城、建制镇、工矿区。 城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。 （一）从价计征 《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次性减除10%至30%的余值计算缴纳。具体减除幅度，由各省自治区直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地地税机关参考同类房产核定。税率为1.2%。 海南省的房产按照房产原值一次减除30%的余值计算缴纳。琼地税发【1999】52号 ?房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 ????属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。财税地字〔1987〕3号 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税 。国税发〔2005〕173号 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。国税发〔2005〕173号 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应