物业经营管理的补充.docVIP

物业管理服务企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的是（管理型和综合型物业服务企业）。 影响写字楼项目区位选择的特殊因素是（与其他商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、易接近性） 收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是(在同一供求范围内并在估价时点是近期，存在着较多类似物业的交易) 财务收支计划的体现形式通常为（预算计划） 物业管理中最常见的租赁形式是（定期租赁） 经营租赁的风险完全由业主承担是租赁管理模式是（委托管理模式） 房屋租赁合同中，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为（要式合同） 资产负债表中，反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表是（资产减值准备明细表） （总资产增长率）是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，我国目前较好的比率在（150%）左右 写字楼物业管理的（质量）会影响到其租金水平和市场价值 零售商业物业经营管理的核心内容是（策略与运行管理） 零售商业物业的租赁管理中，主要租户一般（每5年）调整一次，次要租户（每1年）调整一次。 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的（财务状况和物理形态）的管理 从投资的角度来看，影响资金时间价值大小的因素包括（风险因素、投资利润率、通货膨胀率） 用来考察房地产项目清偿能力的指标有（借款偿还期、资产负债率） 按照土地使用权出让方式不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（挂牌成交价、招标成交价、协议成交价、拍卖成交价） 采用市场比较法估价时，收集交易实例应收集的内容包括（交易情况、成交价格、交易实例物业的状况、付款方式） 从宏观上说，房地产市场结构包括（区域、产品、投资、供求） 按房屋租赁期限约定模式的不同，房屋租赁可分为（定期租赁、自动延期租赁、意愿租赁） 物业管理成本按照计算依据不同，可分为（目标成本、定额成本、计划、实际成本） 成本控制按控制的时间特征可分为（事先、事中、事后控制） 成本控制按控制机制分为（前馈性、防护性、反馈性控制） 风险的特征（负面性、可测性、不确定性） 财务管理的基本内容（筹资决策、投资决策、利润分配决策） 发展能力状况修正指标（总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资产平均增长率） 偿债能力状况修正指标：流动比率、速动比率、现金流动比率、长期资产适合率、经营亏损挂账率 财务报告分析准备阶段步骤：一、明确财务报告分析目的二、确立财务报告分析标准三、确定财务报告分析计划四、有哪些信誉好的足球投注网站整理财务报告分析资料 财务报告实施阶段步骤：（报告整体分析、财务指标分析、基本因素分析） 股东财富最大化是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准， 实现企业价值最大化是其财务管理的主要目标。 房地产组合投资管理的主要工作：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资标准，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告和现金管理 房地产开发投资通常属于（短期）投资，它形成了房地产市场上的增量供给 在零售商业物业的租赁中，大型购物中心或超市常采用的物业租金形式是（超出性租金） 物业管理中的成本包括两大部分，一是所耗费的生产资料转移价值，二是（活劳动或劳动力耗费所创造的价值） 物业管理成本按照（成本的经济性质或内容）分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平 财务报告分析的主要形式中，（趋势分析）不仅有利于评价过去，而且有利于指导现在和预测未来 物业管理绩效评价指标中，（总资产周转率）是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。 零售商业物业经营管理的内容：招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销、保险及风险管理、财务管理 房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是（写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业） 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为：抵押型、权益型、混合型 房地产投资的个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险 房地产投资特性：位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性 影响房地产市场转变的社会经济力量包括：人文环境的变化、生产和工作方式的转变、金融业的发展、政治制度的变迁 房屋租赁的特点：租赁双方必须是符合法律规定的责任人、标的是作为特定物的房屋、租赁关系是一种经济要式契约关系 无形资产摊销是指（专利权、商标权、著作权、土地使用权）等无形资产的摊销 任何合同的订立都应遵循（平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则） 物业管理招标一般程序：成立招标领导小组、向社会发布招标公告、